Muchos propietarios se preguntan sobre la rentabilidad del alquiler de su vivienda, especialmente debido a la complejidad del marco fiscal. Para entender un contrato de explotación de vivienda, es necesario conocer la diferencia entre el alquiler de temporada y el alquiler de vivienda habitual.

En este artículo proporcionamos una visión general de los factores clave que inciden en la rentabilidad del alquiler de tu apartamento para que puedas puedes evaluar cuál tipo de alquiler se ajusta mejor a tus objetivos.

En términos generales, existen 3 tipos de alquiler, cada uno con sus propias características y ventajas, lo que hace más difícil evaluar cuál es la opción más rentable.

La rentabilidad del alquiler de temporada

Destacamos la rentabilidad del alquiler de temporada como el tipo de alquiler que ofrece una rentabilidad más interesante en el mercado inmobiliario.

Tanto el alquiler de vivienda habitual o de larga duración como el alquiler de temporada son opciones atractivas. Sin embargo, las ventajas que ofrece el alquiler de temporada son:

• Mayor flexibilidad: los contratos de un mes a un año son más flexibles y más cortos que los de 5 u 8 años típicos en alquileres de vivienda habitual. Esto permite adaptarse mejor a las condiciones cambiantes del mercado.

• Mayor revalorización: al renovarse los contratos con mayor frecuencia, se pueden actualizar los precios de acuerdo a la demanda y no respecto al IPC.

• Mayor valor de venta: al obtener mayores rentas con el alquiler de temporada, parte de ese incremento se refleja en un mayor precio de venta del inmueble.

• Menor siniestralidad y ratio de impagos: al alquilarse a personas que vienen de forma temporal o por unos meses, no hay interés en una permanencia a altos precios, se van sin impagos y sin daños en la vivienda.

• Menor gasto de mantenimiento: no se producen daños graves que requieran de una reinversión elevada.

• Mayor liquidez: es más fácil vender una propiedad con contrato de alquiler de temporada ya que se desocupa antes.

Factores de rentabilidad del alquiler en Madrid

Hay tres factores que destacan y ayudan a entender por qué el alquiler de temporada ofrece mayor rentabilidad, que el alquiler de vivienda habitual.

1. Efecto del indice del IPC

El IPC o índice de precios al consumo mide la inflación anual. Si el mercado de alquiler en una ciudad como Madrid aumenta un 10% anual y el IPC un 3%, esta diferencia se acumula con los años en el ratio del 7% anual o el 35% en el transcurso de 5 años.

Solo por este factor, la rentabilidad del alquiler de una vivienda en temporada estará por encima de la vivienda habitual.

2. Mayor precio de salida significa mayor rentabilidad

En el alquiler de temporada, los inquilinos o arrendatarios están dispuestos a pagar más por un piso amueblado con disponibilidad inmediata. En algunas zonas un 20% en comparación con el alquiler de larga duración.

Esto se debe a varios factores, pero sobre todo porque en muchos casos se trata de una estancia de temporada cubierta por la empresa, con un presupuesto mayor para ese periodo de tiempo.

En otras palabras, si arrancamos en el año 1 con un diferencial del 15% del precio y sumamos el diferencial acumulado anual del punto anterior, la diferencia del precio será del 50% en el año 5 (35% por el IPC y 15% por arrancar con un contrato mayor).

3. Riesgos de impagos y problemas de mantenimiento

La rentabilidad del alquiler es mucho mayor en el alquiler de temporada por el bajo riesgo de impagos de los perfiles que buscan este tipo de alquileres. Los inquilinos de temporada suelen tener un mayor poder adquisitivo, mejor perfil ético y cumplen de forma más estricta con sus obligaciones de pago. Además, tienen un mayor interés en irse al término del contrato.

El mantenimiento de una vivienda en alquiler es un factor clave que afecta la rentabilidad. Con el alquiler de temporada, el mantenimiento es menor, ya que los inquilinos suelen ser más cuidadosos al tratarse de estancias cortas y además, se les puede imputar más fácilmente los daños que producen en la vivienda. 

En vivienda habitual o larga duración, el desgaste suele ser mayor, siendo común tener que invertir en la renovación de la propiedad con cada cambio de cliente. Muchas veces estas reparaciones pueden suponer 2 ó más meses de desocupación, según los daños que tenga la vivienda.

4. Comisiones

En el alquiler de temporada existen gastos adicionales como la comisión de una agencia inmobiliaria para la gestión y comercialización eficaz de la propiedad. A cambio, la agencia se encargará de publicitar el inmueble, realizar la selección de inquilinos, formalizar contratos, cobrar las rentas, etc. La vivienda está mas vigilada en el alquiler temporal.

Aspectos fiscales de la rentabilidad de una vivienda en alquiler

El régimen fiscal aplicable al alquiler de una vivienda depende del tipo de alquiler y de la situación personal y fiscal de cada propietario. Este es elúnido aspecto desfavorable y además tema merece un artículo sobre la fiscalidad de los tipos de alquiler.

Reducciones de IRPF

Uno de los principales incentivos fiscales para el alquiler de vivienda habitual es la posibilidad de aplicar una deducción del alquiler en la declaración de la renta del rendimiento neto positivo

Esto permite reducir la base imponible y, por tanto, el impuesto a pagar. Sin embargo, al hacer números, tras deducir gastos y cuotas hipotecarias, en realidad a veces el ahorro es menor. En el alquiler de temporada no se permite aplicar en el IRPF dicha deducción, pero sí deducir los gastos de gestión y las comisiones.

Rentabilidad del alquiler en Madrid

Madrid es una de las ciudades más atractivas para optimizar la rentabilidad del alquiler a través del contrato de temporada.
No sólo por su posición como capital de España, sino también por el gran número de empresas multinacionales, universidades de prestigio y oportunidades laborales que existen en la ciudad.

El perfil de inquilino en alquileres de temporada en Madrid suele ser personas que se trasladan por motivos laborales o educativos.

• Ejecutivos expatriados que vienen por períodos limitados con sus empresas.
• Profesionales o nómadas digitales que buscan una experiencia más auténtica que un hotel.
• Estudiantes de máster o doctorado, muchos de ellos extranjeros.
  

Asimismo, en Madrid existen diversas opciones para sacar partido al alquiler de temporada.

• Gestionarlo directamente a través de portales web.
• Contratar a una  empresa de property Management en Madrid que se encargue de la propiedad de manera constante.

Sea cual sea la opción, la rentabilidad del alquiler de temporada en Madrid te ofrece interesantes oportunidades.

Conclusiones para mejorar la rentabilidad del alquiler

El alquiler de temporada presenta varias ventajas frente al alquiler de vivienda habitual que lo convierten en una opción más rentable.

Entre ellas está

• la posibilidad de salir al mercado a precios más altos y adaptar el mismo a las condiciones del mercado, especialmente si el arrendatario o inquilino es una empresa.
• También ofrece una mayor flexibilidad en la duración de los contratos
• Una mejor calidad de los inquilinos.
• Por otro lado, están la menor exposición a riesgos al alquilar una vivienda como impagos e inquilinos problemáticos
• una mayor facilidad de venta de la propiedad, si fuese el caso.

En definitiva, a pesar de tener que asumir el pago de comisiones, amueblamiento y no disponer de la deducción del IRPF, la mayoría de los indicadores apuntan a una rentabilidad neta superior con el alquiler de temporada frente al tradicional de vivienda habitual.

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