La deducción por alquiler genera diversas preguntas de propietarios de cara a realizar la declaración de impuestos sobre la renta (IRPF). A qué tipos de alquileres se aplica la conocida reducción del 60% y qué gastos se pueden deducir según el tipo de alquiler, puede marcar la diferencia entre deducir alquiler de forma legal e inteligente y llevarse algunas sorpresas.

¿Qué es el IRPF?

El impuesto sobre la renta de personas físicas o IRPF, es una obligación o impuesto que grava sobre los rendimientos en el periodo de un año, con sus ganancias y pérdidas La Administración Tributaria cada año publica una tabla en la que se determina el porcentaje que se aplica a la base liquidable (ingresos netos – descontando mínimos familiares, aportaciones a planes y otros aspectos).

El alquiler dentro del IRPF

Empecemos conociendo lo siguiente:

Las rentas forman parte de la base imponible y los gastos de explotación son deducibles.

La deducción por vivienda varía de la siguiente forma:
– el 60% de las rentas en caso de vivienda habitual 
– nula en caso de alquiler de temporada, excepto si se trata de un arrendamiento a empresa o persona jurídica, donde el arrendador o propietario es persona física y el alquiler se destina para vivienda de una persona física identificada en el contrato (empleado de la empresa/sociedad).

En el caso de alquiler de vivienda las rentas obtenidas tributan al tipo marginal. El tipo marginal varía según sea la situación económica del contribuyente. Para determinar tu tipo impositivo es fundamental saber los niveles de renta del tributante.

Ejemplo 1. Si el particular que explota, declara tener rentas bajas. Es decir, si el tipo aplicable  fuese «0» la deducción del 60% de las rentas producidas sería de ”0” euros y por tanto nada ahorrarías

Ejemplo 2. Si tus rentas son altas y tienes un marginal del 50%, te ahorras el 50% de ese 60% que se deduce. Una suma importante. Si la renta anual fuese de 20.000 euros. Parece que s hablando que 10.000 no tributarían y que te ahorrarías 6.000 de esos 10.000
Si esto fuese así y no hubiesen mas factores, aconsejaríamos vivienda habitual y que para explotar por temporada las rentas a obtener deben compensar esa deducción.

Tipos marginales del IRPF

Los tipos marginales por tramos de renta son los que aplican para cada ingreso adicional sobre el ya existente.

Una persona con rentas bajas no se beneficia prácticamente de la deducción y una con rentas altas obtiene un 10% adicional en las rentas y obtiene mucha más seguridad, servicios y tranquilidad.

En el alquiler de viviendas los ingresos tributarán como Rendimientos del Capital Inmobiliario. La naturaleza de este tributo es progresiva, es decir que se encuentra definida de acuerdo a unos tramos que publica Hacienda cada año y que indican el importe de los porcentajes a tributar en función de los ingresos. En que las rentas cambien anualmente y que la Agencia Tributaria
(AEAT) cambie sus tablas anualmente no nos permite hacer un análisis detallado, sino comentarios generales.


La ley 29/1994

En sus artículos 2 y 3 concluye que, aunque ambos alquileres están destinados a satisfacer la necesidad de una vivienda habitable por parte de sus residentes, el factor clave que los diferencia será la temporalidad, entendida también como finalidad del alquiler.

En dicho artículo el requisito de temporalidad relacionada a la ocupación de la vivienda no se define por la duración del contrato sino por la finalidad de este. Se tomará en cuenta la finalidad e intención del alquiler (de temporada o permanente) como rasgo definitorio para definir en qué tipo de alquiler se aplicará la reducción del 60% en la declaración de la renta, en este caso, en el alquiler permanente.

Los alquileres de temporada y los alquileres turísticos no tienen derecho a la deducción por alquiler de vivienda.


Deducciones a las que se tiene derecho por el alquiler temporal

Existen gastos relacionados al contrato de temporada que puedes deducir de tu renta:

  • Tasas de basura, IBI
  • Gastos de la comunidad
  • Derramas extraordinarias
  • Intereses de las cuotas hipotecarias
  • Seguro de multi-riesgo del hogar
  • Seguro de vida ligado a la vivienda
  • Gastos de amortización del vuelo de la vivienda
  • Facturas de agencias de anuncios publicitarios para alquiler
  • Derramas de conservación o reparaciones generales de la estructura
  • Mobiliario y decoración
  • Servicios básicos como electricidad, gas y agua potable

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