Muchos propietarios se preguntan sobre la rentabilidad del alquiler de su vivienda o propiedad, especialmente debido a la complejidad del marco fiscal.

En términos generales, existen 3 tipos de alquiler, cada uno con sus propias características y ventajas, lo que hace más difícil evaluar cuál es la opción más rentable. Tanto el alquiler de vivienda habitual o de larga duración como el alquiler de temporada son opciones atractivas, pero presentan diferencias sustanciales en cuanto a rentabilidad, flexibilidad y riesgos.

En este artículo proporcionamos una visión general de los factores clave que inciden en la rentabilidad de estos tipos de alquiler, para que como propietario puedas valorar cuál se ajusta mejor a tus objetivos.

Alquiler de temporada o vivienda habitual.

Destacamos la rentabilidad del alquiler de temporada como el tipo de alquiler que ofrece una rentabilidad más interesante en el mercado inmobiliario, ya que presenta ventajas frente al alquiler de larga duración que lo hacen una opción más rentable.

  • Mayor flexibilidad: los contratos de un año son más flexibles y más cortos que los de 5 o 8 años típicos en alquileres de vivienda habitual. Esto permite adaptarse mejor a las condiciones cambiantes del mercado, especialmente se adapta mejor a la subida de precios de la vivienda.
  • Mayor revalorización: al renovarse los contratos con mayor frecuencia, se pueden actualizar los precios de acuerdo a la demanda. En alquileres de larga duración, el precio suele estar limitado generalmente al Índice de Precios de Consumo (IPC) por leyes como la LAU.
  • Mayor valor de venta: al obtener mayores rentas con el alquiler de temporada, parte de ese incremento se refleja en un mayor precio de venta del inmueble.
  • Menor siniestralidad y ratio de impagos. Al alquilarse a ejecutivos y personas que vienen por unos meses o proyectos de empresa o de estudios y formación de carácter temporal, no hay interés en una permanencia a altos precios, se van sin impagos y sin daños en la vivienda.
  • Menor gasto de mantenimiento. En 20 años y miles de contratos, los daños no existen no han sido de reposición de mobiliario en algunas ocasiones. No se producen daños graves que requieran de una reinversión elevada.
  • Mayor liquidez: Es más fácil vender una propiedad con contrato de alquiler de temporada ya que se desocupa antes.

Factores de rentabilidad del alquiler en Madrid.

Hay tres que destacan y ayudan a entender por qué el alquiler de temporada ofrece mayor rentabilidad en el alquiler que la opción de la vivienda habitual.

1. Efecto del IPC

El IPC o índice de precios al consumo mide la inflación anual. Si el mercado de alquiler en una ciudad como Madrid aumenta un 10% anual y el IPC un 3%, esta diferencia se acumula con los años en el ratio del 8% anual. Por lo tanto, en cinco años, la diferencia de precio de dos viviendas, una en  temporada y otra en vivienda habitual, será del 40% (5 años x 8% anual ).

Frente a una vivienda habitual que se alquile por 1000€, habrá otra en temporada que se alquile a 1.400€ en el año 5 (un 40% de diferencia).

En resumen, solo por este concepto, la rentabilidad del alquiler de una vivienda en temporada estará muy por encima de la vivienda habitual.

2. Precio.

Los inquilinos o arrendatarios de un alquiler de temporada están dispuestos a pagar más por la vivienda (y con el tiempo o en zonas primer hasta un 20%) en comparación con el alquiler de larga duración. Esto se debe a varios factores, pero sobre todo porque en muchos casos se trata de una estancia de temporada cubierta por la empresa, con un presupuesto mayor para ese periodo de tiempo limitado. La rentabilidad del alquiler aumenta aún más al sumarse el efecto anterior del IPC.

En resumen, si arrancamos en el año 1 con un diferencial del 15% del precio y sumamos el diferencial acumulado anual del punto anterior, la diferencia del precio entre dos pisos subirá en el año 5 del 40% al 55% (40% por el IPC y 15% por arrancar con un contrato mayor).

3. Riesgos de impagos y problemas de mantenimiento en el contrato tradicional

Problemas de mantenimiento mayor en el contrato de la vivienda habitual. Es normal tener que invertir en la renovación de la vivienda con cada cambio de cliente. Además, estas reparaciones pueden superar los 2 meses de desocupación según los daños recibidos por la vivienda.

El riesgo de impagos es ínfimo en temporada. es mucho menor en contratos de temporada y mayor en contratos de vivienda habitual, lo que puede resultar en una pérdida adicional de otro porcentaje adicional. Los inquilinos de temporada suelen tener un mayor poder adquisitivo y mayor interés en irse al término del contrato y cumplen de forma más estricta con sus obligaciones de pago.

Nuevamente tenemos otra mejora, ya que reducimos a mínimos casi inexistentes los riesgos de impago y que la revisión mensual logra que el mantenimiento sea casi inexistente en importe.

Si, por ejemplo, valorásemos esta mejora en el 3%, la rentabilidad final en el año 5 es un 58% superior al de la vivienda habitual de tu vecino con el mismo piso.

4. Otras aclaraciones en la rentabilidad de la vivienda.

  • Mantenimiento: el mantenimiento de una vivienda en alquiler es un factor clave que afecta la rentabilidad. Con el alquiler de temporada, el mantenimiento es menor, ya que los inquilinos suelen ser más cuidadosos al ser estancias cortas y se les puede grabar más fácilmente de los daños que producen en la vivienda. 

    En vivienda habitual o larga duración, el desgaste suele ser mayor. Además, por ley, el mantenimiento corriente corresponde al inquilino, pero en la práctica el propietario debe encargarse de los daños por uso y de reparaciones mayores. 

  • Comisiones: en el alquiler de temporada existen gastos adicionales como la comisión de una agencia inmobiliaria para la gestión y comercialización de la vivienda de manera intensiva. A cambio, la agencia se encargará de publicitar el inmueble, realizar la selección de inquilinos, formalizar contratos, cobrar las rentas, etc.

    Por tanto, ambos modelos conllevan gastos a considerar, aunque con partidas diferentes. Lo ideal es calcular estos gastos en el plan financiero para tener una visión realista de la rentabilidad neta final.

Aspectos fiscales de la rentabilidad de la vivienda.

El régimen fiscal aplicable al alquiler de una vivienda depende del tipo de alquiler y de la situación personal y fiscal de cada propietario. Este tema merece un artículo sobre la fiscalidad de los tipos de alquiler.

Reducciones de IRPF.

Uno de los principales incentivos fiscales para el alquiler de vivienda habitual es la posibilidad de aplicar una deducción del alquiler en la declaración de la renta de hasta el 60% del rendimiento neto positivo. Esto permite reducir la base imponible y, por tanto, el impuesto a pagar. Sin embargo, si hace números, tras deducir gastos y cuotas hipotecarias, verá que en realidad hablamos a veces de un ahorro menor.

En el alquiler de temporada no se permite aplicar en el IRPF dicha deducción, pero sí deducir los gastos de gestión y las comisiones.

Rentabilizar la vivienda en alquiler en Madrid.

Madrid es una de las ciudades más atractivas para optimizar las rentabilidades de las viviendas a través del contrato de alquiler de temporada, no sólo por su posición como capital de España, sino también por el gran número de empresas multinacionales, universidades de prestigio y oportunidades laborales que existen en la ciudad.

El perfil de inquilino en alquileres de temporada en Madrid suele ser personas que se trasladan por motivos laborales o educativos.

  • Ejecutivos expatriados que vienen por períodos limitados con sus empresas.
  • Profesionales o nómadas digitales que buscan una experiencia más auténtica que un hotel.
  • Estudiantes de máster o doctorado, muchos de ellos extranjeros.

Las zonas más solicitadas son el centro de Madrid y áreas como Chamberí, Salamanca y Retiro. La demanda de alquileres amueblados de corta y media estancia es muy activa durante todo el año.

Asimismo, en Madrid existen diversas opciones para sacar partido al alquiler de temporada.

  • Gestionarlo directamente a través de portales web.
  • Contratar a una agencia o Property Manager en Madrid que se encargue de la propiedad de manera constante.
  • Alquilar a una empresa que luego la arrienda a sus empleados si tiene acceso a ella.

Sea cual sea la opción, el alquiler temporal en Madrid ofrece interesantes oportunidades a propietarios que buscan maximizar la rentabilidad de su inversión inmobiliaria.

Conclusiones para mejorar la rentabilidad del alquiler.

El alquiler de temporada presenta varias ventajas frente al alquiler de vivienda habitual que lo convierten en una opción más rentable para los propietarios y solo un inconveniente.

Entre ellas está la posibilidad de conseguir precios más altos, especialmente si el arrendatario o inquilino es una empresa, la mayor flexibilidad en la duración de los contratos, la renovación de precios, la mejor calidad de los inquilinos, la rapidez para adaptar el precio del alquiler a las condiciones del mercado, y la menor exposición a riesgos al alquilar una vivienda como impagos e inquilinos problemáticos y además , mayor facilidad de vender su vivienda.

En definitiva, a pesar de tener que asumir el pago de comisiones, amueblamiento y los disponer de la deducción por vivienda habitual, la mayoría de los indicadores apuntan a una rentabilidad neta superior para el propietario con el alquiler de temporada frente al tradicional de vivienda habitual.

Por ello, se recomienda a los propietarios que dispongan de una vivienda en una zona con demanda para este tipo de alquiler que estudien detenidamente la opción de contratar la gestión del alquiler en Madrid antes de decidirse por un contrato de larga duración.

Les permitirá maximizar y flexibilizar sus ingresos por arrendamiento.

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