Muchos de los propietarios con los que tenemos relación comercial nos han pedido un análisis de rentabilidad debido a la complejidad del marco fiscal, puesto que, les gustaría saber cómo queda su retribución neta de obligaciones fiscales.
Este este artículo, cuyo objetivo es resumir la información sin ser extensivo o detallista, intentamos dar algunas pautas y un marco general sobre la rentabilidad del alquiler, pero lo mejor es que consulte a su fiscalista o gestoría.
La rentabilidad en el alquiler de temporada supera al alquiler de vivienda habitual
El alquiler de temporada se ha convertido en el tipo de alquiler del mercado inmobiliario que mayores beneficios ofrece.
Entre las ventajas que ofrece el alquiler de temporada, podemos citar:
- Un alquiler de un año es mucho más líquido que uno de 5 o 7 años.
- En caso de necesitarlo, es más fácil vender la vivienda con alquiler de temporada, que con alquiler de vivienda habitual.
- Con un alquiler de temporada, tendrá a una agencia vigilando y visitando continuamente el activo.
Beneficio antes y después de impuestos
Puede suceder que el beneficio antes de impuestos (BAI) sea positivo, pero una vez pagadas las obligaciones fiscales, el beneficio después de impuestos (BDI) sea negativo y al final, tener pérdidas.
Muchas empresas no publican el BDI cuando sacan a la luz sus cuentas y prefieren dar el BAI para que se vea qué se consiguen beneficios, a pesar de que luego se destinen a cubrir obligaciones.
Si las rentas netas de gastos del negocio de alquiler de vivienda habitual fuesen los mismos que los de alquiler por temporada, teniendo en cuenta que el primero tiene una deducción del 60% en las rentas, estaría claro que nuestra recomendación al propietario seria «alquilar en vivienda habitual». Pero la realidad es otra y tiene varios factores.
Factores por lo que el BDI en el alquiler de temporada es superior al de vivienda habitual
- El efecto del IPC en las rentas a largo plazo
Si el mercado de alquiler sube un 6% anual y el IPC un 1%, en el año 5, una vivienda que se alquiló en 1000€ estaría por encima de los 1050€ en un contrato de vivienda habitual, mientras que, en uno de temporada, estaría por encima de los 1300€.
La diferencia sería del 5% anual, a favor del negocio en temporada. - El efecto del precio por línea de negocio
Mientras que en vivienda habitual un inquilino o arrendatario paga 1000€, uno de temporada está dispuesto a pagar 1100€ por la misma vivienda, teniendo un 10% de diferencia.
Según la zona donde esté ubicada, esta diferencia alcanza el 15%. - El efecto de los impagos
Uno de los riesgos en el alquiler de vivienda habitual es los impagos, que deben ser reducidos de las rentas netas obtenidas, más gastos de abogado y procurador.
Por este concepto, en alquiler de vivienda habitual, se pierde hasta un -5% adicional en la rentabilidad.
De acuerdo con lo explicado, es notorio que se gana bastante más dinero y seguridad en alquileres de temporada, pese a pagarse altas comisiones y tener que hacer un gasto para amueblar la vivienda.
Las diferencias y, por tanto, las conclusiones son impresionantes.
Este es el motivo por el que inversores apuestan por el alquiler de temporada, descartando el de vivienda habitual.
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