El alquiler de vivienda en Madrid se ha convertido en uno de los negocios más seguros y profesionalizados gracias a las nuevas tecnologías.
Antes de tomar la decisión de alquilar tu propiedad, debes considerar diversos factores, como tu disposición para lidiar con la complejidad, tus recursos para promocionar la vivienda y el tipo de cliente que deseas atraer. También es importante tener en cuenta las obligaciones fiscales, como el IVA, la emisión de facturas o la contratación de una gestoría.

En este artículo, exploraremos los tipos de alquiler y cómo obtener la máxima rentabilidad al alquilar una vivienda en Madrid.


Los 3 principales tipos de alquiler de vivienda


En primer lugar, es esencial determinar qué tipo de propiedad posees y qué servicios estás dispuesto a ofrecer para identificar el tipo de alquiler inmobiliario más adecuado para ti.
De la misma manera, es necesario tener en cuenta que una de las estrategias más efectivas para aumentar la rentabilidad es la reforma de viviendas.

Existen tres tipos de alquiler, cada uno con su contrato y marco jurídico específico; alquiler de vivienda habitual, alquiler de temporada y alquiler turístico.


1. Alquiler de vivienda habitual o residencial

Este es el tipo de contrato de alquiler más común y ofrece mayor estabilidad a largo plazo a cambio de una rentabilidad moderada.
Su rentabilidad se sitúa por encima de otras inversiones, como los rendimientos obtenidos de los bonos del tesoro. 

Aunque aparentemente tiene ventajas fiscales como la deducción por alquiler en el IRPF, con la exención del 60% de los ingresos de tributación y genera ganancias con una rentabilidad del 4,5% antes de impuestos según cifras del Banco de España, también conlleva riesgos.
Entre las desventajas se encuentran la inseguridad jurídica para el propietario debido a la protección que se otorga al inquilino, posibles impagos y costos legales de un desahucio, así como una limitación en el aumento de los precios por debajo del mercado.

Los contratos suelen tener una duración más larga, entre 3 años para personas naturales y 7 años para personas jurídicas o sociedades, con aumentos anuales de precios limitados al IPC.

2. Alquiler de temporada

Denominado por la ley como “Arrendamiento para uso distinto del de vivienda”, el contrato de temporada se adapta perfectamente a arrendadores que desean recuperar su propiedad al finalizar el contrato y ajustarla anualmente al mercado.
Este tipo de alquiler ofrece beneficios altos, entre el alquiler de vivienda habitual y el turístico.

Aunque los inmuebles arrendados bajo esta modalidad tienen menos desgaste y conlleva menos carga de trabajo que el alquiler turístico, no goza de los beneficios fiscales y supone más carga de trabajo que el alquiler de vivienda habitual.

Entre sus ventajas están una tasa de impagos y problemas jurídicos mínimos, incrementos anuales de la renta debido a que la relación entre las partes se rige únicamente por las cláusulas especificadas en el contrato aceptado de mutuo acuerdo y una mayor rentabilidad a largo plazo, incluso sin considerar la desgravación fiscal.
Su principal inconveniente es que los posibles inquilinos no se encuentran en ningún canal específico, siendo un aspecto por el que destaca DFLAT Madrid, ya que nuestros clientes son corporaciones internacionales y escuelas de negocio, entre otros.

3. Alquiler turístico

El alquiler turístico ofrece una alta rentabilidad a cambio de un mayor riesgo y carga de trabajo.
Los ingresos pueden variar significativamente entre el 5% y el 15%, pudiendo superar en un 50% las rentas obtenidas con un contrato tradicional en algunos casos.

Una de las principales ventajas de esta modalidad reside en su libertad al momento de hacer un contrato.
Entre sus inconvenientes está la dependencia de la demanda de turistas, que en algunas temporadas o épocas del año es baja y de situaciones como conflictos internacionales o circunstancias como la del Covid-19.
Aunque es lucrativo, implica un uso intensivo de la vivienda, que puede desgastarla rápidamente y posibles quejas de los vecinos, así como elevados costos operativos y de gestión.


¿Qué tipo de alquiler es el más adecuado para rentabilizar una vivienda?

Cada modalidad tiene requisitos específicos, la elección del tipo de alquiler dependerá de factores como la ubicación de la vivienda, el tipo de propiedad, el perfil del inversor y la rentabilidad deseada. No obstante, ofrecemos una visión general de la rentabilidad del alquiler de vivienda habitual vs. temporada en este artículo.

La ubicación es un factor clave en esta decisión. Por ejemplo, en el centro de Madrid, el alquiler turístico podría ser la mejor opción, mientras que en la zona financiera, el alquiler temporal corporativo podría ser más adecuado, y en zonas residenciales, el alquiler de vivienda habitual puede ser la elección óptima.

Por otra parte, considerar la contratación de profesionales dedicados al «Property Management», puede ser la solución que necesitas para tomar la mejor decisión.

El marco jurídico y fiscal de los tipos de alquiler

El aspecto legal y fiscal de cada tipo de alquiler es crucial. Es importante comprender las leyes que rigen estos contratos, así como las implicaciones fiscales. Además, es esencial conocer las cláusulas para proteger tu negocio y cómo atraer a los mejores clientes.

El alquiler es una actividad lucrativa que requiere el cumplimiento de obligaciones fiscales, como el IRPF, sociedades o IVA. No reconocerlo es engañar al fisco y a todos los que contribuyen al bienestar común.

En resumen, el alquiler más rentable fiscalmente es el de vivienda habitual, aunque ofrece una rentabilidad a corto plazo limitada y conlleva riesgos. El alquiler de temporada es menos complicado y más rentable, ofrece más seguridad que el turístico. El alquiler turístico puede generar los ingresos más altos, si la vivienda está bien ubicada, pero también implica más trabajo y desgaste del inmueble.

Es importante estar al tanto de las regulaciones y adaptarse a un entorno fiscal en constante cambio y considerar la reforma integral de la vivienda para mejorar la rentabilidad.

 

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