El alquiler de vivienda se ha convertido en uno de los negocios más seguros que se ha profesionalizado con las nuevas tecnologías. Conoce los tipos de alquiler, ya que obtener rentabilidad del alquiler está muy profesionalizado en Madrid.

Antes de tomar la decisión de alquilar tu propiedad, debes preguntarte entre otras cuestiones, qué grado de complejidad estás dispuesto a asumir, con qué medios cuentas para promocionar la vivienda o qué tipo de cliente deseas; ya que puedes tener que pagar IVA, emitir facturas o contratar a una gestoría.


Los 3 principales tipos de alquiler de vivienda

En primer lugar, debes entender qué tipo de propiedad tienes y saber qué servicios quieres prestar, para identificar el tipo de alquiler inmobiliario más adecuado para ti.
Existen tres tipos de alquiler, cada uno con su contrato y marco jurídico específico; alquiler de vivienda habitualalquiler de temporada y alquiler turístico.


1. Alquiler de vivienda habitual o residencial

Éste es el contrato de vivienda más habitual que ofrece mayor estabilidad a un plazo mas largo a cambio de una rentabilidad moderada y a veces baja con una fiscalidad aparentemente beneficiosa ya que el 60% de los ingresos está exento de tributación. 

Aparentemente, genera ganancias con una rentabilidad del 4,5% antes de impuestos según cifras del Banco de España y su rentabilidad se sitúa por encima de otras inversiones como los rendimientos obtenidos de los bonos del tesoro

Sin embargo, entre los principales inconvenientes destacamos la inseguridad jurídica para el propietario debido a la protección que se otorga al inquilino, los posibles impagos, el tiempo y los costes judiciales de un desahucio y la limitada subida de los precios por debajo del mercado.
La duración de los contratos, mucho más larga, va desde los 3 años para personas naturales hasta los 7 años para personas jurídicas o sociedades, con subidas anuales de precio máximas del IPC.


2. Alquiler de temporada

Ofrece beneficios altos, situándose entre el alquiler de vivienda habitual y el turístico.
Está denominado por la ley como “Arrendamiento para uso distinto del de vivienda” y se adapta perfectamente a arrendadores que prefieren recuperar su casa cuando finalice el contrato y ajustarla anualmente al mercado.

Los inmuebles arrendados bajo esta modalidad presentan menos desgaste y conlleva menos carga de trabajo que el alquiler turístico y mejor rentabilidad que el alquiler de vivienda habitual.

La relación entre las partes se rige únicamente por las cláusulas especificadas en el contrato que ambas partes aceptan de mutuo acuerdo, pudiendo así beneficiarse de un incremento de la renta cada año, según evolucione el mercado.

Entre sus desventajas es que no goza de los beneficios fiscales que tiene el alquiler de vivienda habitual y una mayor carga de trabajo.
Pero el  principal inconveniente es que los inquilinos no se encuentran en ningún canal específico, siendo un aspecto por el que destaca DFLAT Madrid, ya que alquilamos a corporaciones internacionales, entre otros.

Entre sus ventajas, están una tasa de impagos y problemas jurídicos mínimos, además de una mayor rentabilidad a largo plazo, incluso sin considerar la desgravación fiscal..


3. Alquiler turístico

Una de las principales ventajas de esta modalidad reside en su libertad al momento de hacer un contrato y, sobre todo, en su alta rentabilidad a cambio de un mayor riesgo.

La rentabilidad puede oscilar  entre el 5% y el 15% deducidos los costes de gestión que son muy altos, pudiendo superar en un 50% las rentas obtenidas con un contrato tradicional en algunos casos. Este tipo de alquiler depende de la demanda de los turistas.
En algunas temporadas o épocas del año es baja, o se ve muy afectada por situaciones internacionales, conflictos bélicos o circunstancias como la del Covid-19.

Entre sus inconvenientes la alta cantidad de carga de trabajo, el intenso uso de los pisos, las quejas de los vecinos y los altos costes operativos y de gestión.

¿Qué tipo de alquiler es el más adecuado para rentabilizar una vivienda?

Cada tipo de alquiler tiene requisitos específicos, y como puede confirmarte un buen Property Manager, no todas las viviendas son adecuadas para todos los casos.
La recomendación dependerá de la ubicación de la vivienda, del tipo de vivienda, del perfil del inversor, la rentabilidad deseada, el número de unidades o el momento de venta estimado, entre otros factores. Pero la ubicación es la principal variable que define el tipo de explotación.

Por ejemplo, si el activo se encuentra en el centro de Madrid, la mejor opción podría ser el alquiler turístico, en zona financiera, sería el alquiler temporal corporativo y si está en zona residencial, lo mejor será el alquiler de vivienda habitual.

El marco jurídico y fiscal de los tipos de alquiler

Esto requiere un articulo aparte; es necesario comprender las leyes que rodean los diferentes tipos de alquiler, la fiscalidad de cada forma de contrato, las cláusulas para proteger el negocio y, por supuesto, dónde se encuentran los mejores clientes.
Al ser una actividad lucrativa, deben pagarse impuestos, sea vía IRPF, sociedades o IVA. No reconocerlo es engañar al fisco y a todos los que contribuyen al bienestar común.

En resumen para propietarios de vivienda

  • El alquiler más rentable fiscalmente es el de vivienda habitual, que además es el más claro y conocido.
    Desventajas, no ofrece la mejor rentabilidad a corto plazo y corre el riesgo de impagos y ocupas y como ventaja ofrece el constituir operaciones a largo plazo y disponer de desgravación fiscal
  • El menos complicado y más rentable es el contrato de temporada que permite trabajar unos perfiles de cliente diferentes.
    Aunque no es el más rentable, es el que ofrece más seguridad y mejores precios de renta. Conlleva más carga de trabajo que el de vivienda habitual, pero menos que el turístico.

  • El contrato que genera más ingresos es el alquiler turístico, pero sólo si la vivienda está bien situada.
    En contra, también conlleva más carga de trabajo, sin contar el tema de las licencias, el desgaste constante del inmueble y el gasto en mantenimiento.

  • El fisco está incrementando el control del sector de alquiler de viviendas, aumentando el número de inspectores dedicados a este gremio y requiriendo a empresas inmobiliarias información. Por otra parte, los hoteleros están luchando contra el mercado ilegal de viviendas turísticas.

  • Para mejorar la rentabilidad debe considerar la reforma de viviendas.

 


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