El arrendamiento a empresas es un tema recurrente y que usualmente genera confusión. Este artículo ofrece información útil para propietarios e inversores que alquilan o están interesados en alquilar a empresas.

Concretamente hablaremos del cambio normativo de diciembre de 2016 sobre el IVA y los requisitos necesarios en el contrato de arrendamiento para estar exento del mismo.

El arrendamiento a empresas por vivienda habitual

Es común que las empresas arrienden viviendas para que sus empleados o directivos, ya sea por razones de desplazamiento permanente o temporal. Es normal tener desplazamientos entre centros de trabajo o por otras necesidades internas de la empresa.

La doctrina jurisprudencial ha abordado la calificación jurídica de estos arrendamientos, lo que es determinante para conocer la normativa legal aplicable.

Alquiler a empresas por vivienda habitual. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) emitió una resolución en diciembre de 2016, confirmando otra resolución previa de septiembre del mismo año, que modifica la forma en que se aplica el IVA en este tipo de alquiler. Anteriormente, los arrendamientos de viviendas a empresas estaban sujetos al 21% de IVA en todos los casos. Sin embargo, el TEAC determinó que los arrendamientos para uso de vivienda habitual de los empleados quedan exentos de IVA.

Requisitos para la exención del IVA por alquiler de vivienda habitual a una empresa

Para que la vivienda o apartamento que un arrendador o propietario alquila a empresas o sociedades para sus empleados estén exentas del pago del IVA, se deben cumplir los siguientes requisitos para el alquiler de vivienda a empresa para sus empleados:

• El alquiler no puede tener ningún otro fin que no sea servir de residencia al empleado y su familia. Debe especificarse que el arrendamiento se realiza para uso en exclusiva de vivienda. Esto deja claro que no existe posibilidad alguna de realizar ningún tipo de actividad empresarial o comercial en la propiedad alquilada.
  
• En el contrato debe especificarse qué persona o personas físicas residirán en la vivienda. Es decir, se debe identificar claramente al empleado de la empresa que va a habitar la casa o propiedad.
  No basta con poner «para uso de empleados de la empresa». Hay que poner literalmente el nombre y apellidos del empleado que va a vivir allí. De esta forma queda claro que es para uso exclusivo como vivienda de una persona física identificada.
• El contrato de arrendamiento debe prohibir expresamente la posibilidad de subarrendar o ceder el inmueble a personas físicas distintas a las especificadas en el contrato. Esta cláusula es fundamental, ya que garantiza que el uso del inmueble será exclusivamente como vivienda de los empleados identificados. Al impedir legalmente el subarriendo, se evita cualquier uso comercial o empresarial del inmueble.

En resumen, si el alquiler es para uso exclusivo de vivienda y se identifica la persona física que residirá en la misma, puede considerarse exento de IVA según estas resoluciones. 

Ventaja fiscal adicional por alquilar a una empresa para sus empleados.

Con el alquiler de vivienda a una empresa para sus empleados, el TEAC permite aplicar en el IRPF la reducción del 60% del rendimiento neto positivo por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda cuando el arrendador o propietario es persona física y el arrendatario o inquilino es una persona jurídica.

Como dijimos anteriormente, siempre que quede demostrado que el alquiler se destina para vivienda de una persona física identificada en el contrato (empleado de la empresa/sociedad). Esto representa una ventaja fiscal adicional en estos contratos, donde la empresa figura como arrendataria pero el alquiler o uso se destina a un empleado.

Más información pública sobre arrendamiento a empresas para empleados.

Existen muchos recursos útiles online que tratan el tema del arrendamiento a empresas y los requisitos para la exención del IVA. Aquí presentamos algunos enlaces recomendados:

Idealista – Noticias sobre vivienda
El Economista – Arrendamiento a empresas: ¿está exento de IVA?
Blog Jorge Cortés Abogados – Arrendamiento de viviendas a empresas

Arrendamiento a empresas para empleados mediante un contrato de temporada

Aunque la reducción del 60% en el IRPF solo aplica al “modelo contrato alquiler vivienda empresa para empleado” y no para el alquiler de vivienda habitual. Hay muchas otras ventajas inherentes al alquiler de vivienda de temporada para empleados que pueden superar con creces las ventajas de una desgravación fiscal. En este artículo ofrecemos una visión general de la rentabilidad del alquiler de temporada vs vivienda habitual.

Modelos de contrato alquiler vivienda empresa para empleados

En realidad son dos modelos los que tienes que tener cuando alquilas a empresas, uno se parece mucho al de vivienda habitual para la LAU entre particulares y el segundo es un contrato de temporada que puede ser con o sin servicios incluidos.

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