En el panorama inmobiliario español, los «Grandes Tenedores» son actores clave debido a su prominente presencia en el mercado de alquiler de viviendas, influyendo en la oferta y demanda y, en consecuencia, en las dinámicas de precios.
Descubre cómo la legislación impacta en sus operaciones y relaciones con inquilinos.
Grandes Tenedores: impacto en la legislación
En España hay aproximadamente 290.758 propietarios de 10 o más inmuebles urbanos (cifra para indicar que es un Gran Tenedor).
Esta cifra no incluye al País Vasco y Navarra, ya que disponen de sus propias agencias catastrales.
La presencia de los Grandes Tenedores en el mercado ha llevado a la implementación de regulaciones específicas, destinadas a equilibrar sus operaciones con los derechos de los inquilinos y el bienestar general. Algunas de estas regulaciones incluyen:
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
La LAU regula los contratos de alquiler de viviendas y locales en España. Su reforma de marzo de 2019 introdujo medidas para proteger a los inquilinos.
Algunas de estas medidas son el aumento de la prórroga obligatoria de tres a cinco años (siete para personas jurídicas) para los contratos de alquiler y limitaciones en las garantías que los propietarios pueden exigir.
Nueva Ley de Vivienda de 2023
Esta ley, en su artículo 3.k define a un Gran Tenedor como «persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros».
Este umbral podrá reducirse justificadamente cuando se declare un entorno de mercado residencial tensionado, hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma.
También establece que durante 2024, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda actualizar la renta, el incremento no podrá superar un determinado porcentaje… «el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta».
Así mismo, esta ley indica que “los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador”, independientemente si es personas jurídica o física. La norma no aplica a los alquileres de temporada.
Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (2019)
Esta ley incluyó medidas para reforzar la protección de los inquilinos en general, así como condicionamientos para los Grandes Tenedores.
Por ejemplo, que éstos deberán ofrecer viviendas a precios asequibles a los ayuntamientos para programas sociales de vivienda.
Otras medidas destacables son, coordinación con servicios sociales para proteger a los desahuciados en situaciones de vulnerabilidad, la realización de obras y actuaciones de accesibilidad en edificios en propiedad horizontal y la posibilidad de subrogación en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.
Ley de Enjuiciamiento Civil
Esta ley regula los procedimientos judiciales civiles en España. En casos de conflictos entre los Grandes Tenedores y sus inquilinos, se siguen los procedimientos establecidos en esta ley para resolverlos.
Ley de Propiedad Horizontal
Esta ley establece normas para la propiedad y el uso de las zonas comunes en edificios de viviendas y locales comerciales en régimen de propiedad horizontal. Los Grandes Tenedores también están sujetos a sus disposiciones.
Ley de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo (2017)
Esta ley obliga a los grandes tenedores a eliminar las cláusulas suelo de los contratos de alquiler que las contuvieran, garantizando así una mayor transparencia en las relaciones entre arrendador e inquilino.
Plan estatal de vivienda
El Plan estatal de vivienda es un conjunto de medidas y ayudas económicas destinadas a fomentar el acceso a la vivienda en España.
En su última edición, incluye medidas para incentivar la construcción de viviendas sociales y limitar el poder de los Grandes Tenedores de viviendas.
La información relativa a los Planes estatales de vivienda son publicadas por el Gobierno en el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA).
Normativa relativa al Covid-19
La pandemia llevó a la legislación española a incluir una serie de medidas específicas para proteger a los inquilinos de Grandes Tenedores, como moratorias en el pago de alquileres, prórrogas automáticas de contratos de alquiler y suspensión de desahucios.
Estas medidas fueron temporales y variaron según la comunidad autónoma.
Perspectiva futura para los Grandes Tenedores
El impacto de los Grandes Tenedores en el mercado de alquiler sigue siendo un tema importante en la agenda legislativa y de políticas.
A medida que el mercado evoluciona, se espera que la legislación continúe ajustándose para equilibrar las necesidades de inquilinos y propietarios en un mercado en constante cambio.
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