En muchas ocasiones, los contratos de arrendamiento se firman sin comprender completamente las cláusulas incorporadas en los mismos, así como los derechos y obligaciones de las partes involucradas o las figuras legales presentes, como Fianza y Depósito de alquiler.

Este desconocimiento a menudo genera preguntas y confusiones, dando lugar a abusos legales, conflictos, y la falta de mediación o negociación, lo que en ocasiones lleva a recurrir a los tribunales.

Características de la fianza de alquiler

De acuerdo con el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 2/1994, «será obligatoria la exigencia y prestación en metálico, de una cantidad en concepto de Fianza».

El propósito de la Fianza en el alquiler de vivienda es garantizar que los inquilinos cumplan con las obligaciones establecidas en el contrato.

La Fianza debe ser entregada al propietario o arrendador en el momento de la firma del contrato.
Además, debe abonarse el primer mes de renta o los meses acordados en el contrato.

El arrendador tiene la obligación de depositarla en el organismo autonómico correspondiente en un plazo de 30 días. En la Comunidad de Madrid, esto corresponde al Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA).

Es importante resaltar que, en caso de incumplimiento de este requisito, el IVIMA puede imponer sanciones más severas.
La penalización por depositar la Fianza fuera del período establecido es del 2% del importe de la misma.


¿Cuánto hay que pagar de fianza en un alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 establece que la cantidad a pagar en concepto de Fianza de Alquiler varía según el propósito o tipo de alquiler.

Para el alquiler de vivienda habitual, que se realiza por un período de entre 3 y 5 años (con posibilidad de prórroga), el monto de la Fianza será equivalente a un mes de renta.

En caso de alquiler diferente de vivienda o alquiler de locales u oficinas, la cantidad será de dos mensualidades.

La normativa legal establece que la Fianza de Alquiler no estará sujeta a actualizaciones durante los primeros cinco años de duración del contrato, o durante los primeros siete años si el arrendador es una persona jurídica.

No obstante, cada vez que el contrato de arrendamiento se renueva, el arrendador puede exigir un aumento en la Fianza, o el inquilino puede solicitar una disminución.

¿Cuándo se tiene que devolver la fianza de un alquiler?

El espacio legal para la devolución de la fianza es de un mes. A partir del momento de entrega de llaves al propietario, este tendrá un plazo máximo de 30 días, o 45 días si el IVIMA se demora en la devolución. Aunque no es común, ocurre.
Si el arrendador no devuelve la Fianza en el plazo establecido sin motivo válido, devengará intereses.

¿Cuándo se pierde parcial o totalmente la fianza?

  • Daños en la propiedad. Si la vivienda no se encuentra en el mismo estado en que se entregó al inicio del arrendamiento, como paredes rayadas, pisos manchados, vidrios rotos, entre otros.
  • Incumplimiento de pago del alquiler. Inicialmente, la Fianza de Alquiler no debe cubrir el impago de renta.
    No obstante, si hay impago de renta y no existen daños en la vivienda, ni otras deudas pendientes, o si el inquilino se marcha antes de que se cumplan seis meses desde la firma del contrato de arrendamiento o antes del vencimiento del mismo, la Fianza de Alquiler se compensa con la renta.
  • Incumplimiento de pago de otros gastos. Esto incluye gastos relacionados con el consumo de energía eléctrica, suministros como gas y agua, o impuestos repercutidos al inquilino.

Si el arrendador no devuelve la Fianza sin una razón justificada o fundamentada según el inquilino, la solución es acudir al tribunal correspondiente, presentar una demanda y esperar el dictamen del juez.

A menudo se confunde el concepto de Depósito con la Fianza de alquiler, aunque son diferentes, pese a algunas similitudes.
Por ello, te recomendamos leer sobre diferencia entre fianza y depósito.


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