En muchas ocasiones, los contratos de arrendamiento se firman sin comprender completamente las cláusulas incorporadas en los mismos, así como los derechos y obligaciones de las partes involucradas o las figuras legales presentes, como fianza de alquiler.

Este desconocimiento a menudo genera preguntas y confusiones, dando lugar a abusos legales, conflictos y la falta de mediación o negociación, lo que en ocasiones lleva a recurrir a los tribunales.

Características de la fianza en un contrato de alquiler

• Definición: La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato de arrendamiento como garantía para cubrir posibles daños en la vivienda o el incumplimiento de las obligaciones del contrato.
• Importe: La ley establece que la fianza debe ser equivalente a un mes de renta para contratos de vivienda (artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). En el caso de arrendamientos de locales comerciales, la fianza puede ser mayor, aunque normalmente no debe exceder de dos meses de renta.
• Devolución: Al finalizar el contrato, la fianza debe ser devuelta al inquilino, siempre que se cumplan las condiciones del contrato y no haya daños en la propiedad. El propietario puede retener parte de la fianza si existen deudas pendientes (como el pago de la renta) o daños que deban ser reparados.

Características del depósito

• Definición: El depósito es una suma de dinero que se entrega como garantía de cumplimiento de las obligaciones contractuales. Aunque a veces se utiliza como sinónimo de fianza, en muchos contextos se refiere a cantidades adicionales pagadas por el inquilino para asegurar el cumplimiento del contrato.
• Importe: No hay un límite legal específico para el depósito y su cantidad puede variar según lo acordado entre las partes en el contrato. Puede ser una cantidad adicional más allá de la fianza, aunque, en la práctica, muchas veces se habla de la fianza como un depósito.
• Devolución: Al igual que con la fianza, el depósito debe ser devuelto al finalizar el contrato, siempre que se cumplan las condiciones acordadas. Si hay incumplimientos, el propietario puede retener parte o la totalidad del depósito.
• Que se cumplan las condiciones acordadas. Si hay incumplimientos, el propietario puede retener parte o la totalidad del depósito.

En resumen, la fianza es un concepto legalmente regulado que tiene un límite específico y se refiere a un mes de renta para viviendas, mientras que el depósito es un término más amplio que puede referirse a diferentes cantidades acordadas entre arrendador e inquilino. Ambos sirven como garantía, pero la fianza tiene un marco legal más estricto y claro.

La fianza de alquiler en la ley de arrendamientos urbanos

De acuerdo con el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 2/1994, «será obligatoria la exigencia y prestación en metálico de una cantidad en concepto de fianza». El propósito de la fianza en el alquiler de vivienda es garantizar que los inquilinos cumplan con las obligaciones establecidas en el contrato.

La fianza de alquiler de una vivienda debe ser entregada al propietario o arrendador en el momento de la firma del contrato.

El arrendador tiene la obligación de depositarla en el organismo autonómico correspondiente en un plazo de 30 días. En la Comunidad de Madrid, esto corresponde al Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA).

¿Cuánto hay que pagar de fianza en un alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 establece que la cantidad a pagar en concepto de fianza de alquiler varía según el propósito o tipo de alquiler.

1. Para el alquiler de vivienda habitual, que se realiza por un período de 5 años (con posibilidad de prórroga), el monto de la fianza será equivalente a un mes de renta.
2. En caso de alquiler diferente de vivienda o alquiler de locales u oficinas, la cantidad será de dos mensualidades.

La normativa legal establece que la fianza de alquiler de vivienda no estará sujeta a actualizaciones durante los primeros cinco años de duración del contrato, o durante los primeros siete años si el arrendador es una persona jurídica.

No obstante, cada vez que el contrato de arrendamiento se renueva, el arrendador puede exigir un aumento en la fianza, o el inquilino puede solicitar una disminución.

¿Cuándo se tiene que devolver la fianza de un alquiler?

El espacio legal para la devolución de la fianza de una vivienda es de un mes. A partir del momento de entrega de llaves al propietario, este tendrá un plazo máximo de 30 días, o 45 días si el IVIMA se demora en la devolución.

Si el arrendador no devuelve la fianza de una vivienda en el plazo establecido sin motivo válido, devengará intereses.

¿Cuándo se pierde parcial o totalmente la fianza?

• Daños en la propiedad. Si la vivienda no se encuentra en el mismo estado en que se entregó al inicio del arrendamiento, como paredes rayadas, pisos manchados, vidrios rotos, entre otros.
• Incumplimiento de pago del alquiler. Inicialmente, la fianza de alquiler no debe cubrir el impago de renta.
  No obstante, si hay impago de renta y no existen daños en la vivienda, ni otras deudas pendientes, o si el inquilino se marcha antes de que se cumplan seis meses desde la firma del contrato de arrendamiento o antes del vencimiento del mismo, la Fianza de Alquiler se compensa con la renta.
• Incumplimiento de pago de otros gastos. Esto incluye gastos relacionados con el consumo de energía eléctrica, suministros como gas y agua o impuestos repercutidos al inquilino.

Si el arrendador no devuelve la fianza de la vivienda sin una razón justificada o fundamentada según el inquilino, la solución es acudir al tribunal correspondiente, presentar una demanda y esperar el dictamen del juez.

DFLAT y su filosofía de explotación y fianzas.

DFLAT comercializa a través de canales con renombre B2C, B2B, agencias de mudanzas, relocation, viajes y canales propios y empresas con renombre. El riesgo es mínimo. Algunas empresas son Repsol, Telefonía y El Corte Inglés, Bancos, etc. Tendemos a solicitar el mínimo posible debido al bajo ratio de incidencias.

Si eres propietario, queremos incluir tu propiedad en nuestra lista de apartamentos para empresas y te ayudamos con la gestión del alquiler en Madrid, para maximizar el rendimiento de tu vivienda.

Si eres inquilino, trabajamos con propietarios seguros, family offices y profesionales del sector que valoran su reputación. Penalizamos a los propietarios desleales, por lo que la probabilidad de un incidente es mínima. Visita nuestra web.