El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es un impuesto indirecto que grava el consumo final de los bienes y servicios, repercutiendo el coste del tributo sobre el consumidor final. Los sujetos pasivos del impuesto (empresarios y profesionales) recaudan el IVA para posteriormente ingresarlo en la Hacienda Pública.

Los arrendadores de inmuebles tienen la consideración de empresarios o profesionales a efectos del IVA cuando realicen esta actividad de forma habitual u organizada.
Por tanto, si tienes un piso en alquiler es importante que conozcas cómo, cuándo y dónde debes presentar la declaración del IVA para cumplir correctamente con tus obligaciones fiscales.

¿Quién debe declarar el IVA de una propiedad en alquiler?

En general, todos los propietarios de inmuebles destinados al alquiler están obligados a declarar el IVA generado por los alquileres, ya sean personas físicas o jurídicas como sociedades limitadas, anónimas, cooperativas, etc.

Sin embargo, existen algunas particularidades y excepciones:

• Personas físicas o propietarios particulares en contratos de alquiler de vivienda habitual: no deben declarar IVA, ya que se considera arrendamiento de vivienda exento de IVA.
  
• Personas físicas o propietarios particulares en contratos de alquiler temporal o arrendamiento a empresas para alojamiento de empleados.
• Personas físicas o propietarios particulares que alquilan una segunda vivienda: sí deben declarar el IVA trimestralmente si los ingresos anuales por alquiler superan los límites legales establecidos.
• Comunidades de propietarios: no deben declarar IVA si alquilan elementos comunes como una plaza de garaje.
• Promotores inmobiliarios: deben declarar el IVA de los alquileres de promociones nuevas que aún no se hayan vendido.
• Empresarios individuales que alquilen pisos que formen parte de su activo empresarial.

La obligación surge desde el momento en que se inicia la actividad de alquiler. Aunque el piso lleve varios meses vacío, si está disponible para alquilar, se debe declarar el IVA.

Por ende, si eres propietario de uno o varios inmuebles destinados al alquiler, tendrás que presentar las autoliquidaciones periódicas del IVA para declarar los ingresos obtenidos.

¿Cuándo y cómo declarar el IVA de un alquiler?

La declaración del IVA de los alquileres de pisos debe realizarse de manera trimestral: del día 1 al 20 de los meses de abril (declaración del primer trimestre del año, enero a marzo), julio (declaración del segundo trimestre del año, abril a junio), octubre (declaración del tercer trimestre del año, julio a septiembre) y del día 1 al 30 del mes de enero (declaración del cuarto trimestre del año, octubre a diciembre).

Si se trata de la primera declaración, el plazo se extiende hasta el último día del mes siguiente al correspondiente periodo de liquidación.
En el caso de declaración anual, el plazo es del 1 al 30 de enero del año siguiente.

Se puede presentar de las siguientes formas:

• Presencialmente, acudiendo a cualquier delegación o administración de la Agencia Tributaria. Es necesario solicitar cita previa y presentar el modelo de declaración en papel firmado.
  
• Mediante envío postal, remitiendo el formulario a la delegación de la Agencia Tributaria correspondiente al domicilio fiscal. Es importante enviarlo con tiempo suficiente para que sea recibido dentro del plazo.
• Por internet, a través de la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria mediante certificado electrónico, Cl@ve PIN o número de referencia. Es la opción más sencilla, rápida y que presenta varias ventajas:
  – Comodidad: Se puede hacer la declaración desde cualquier lugar con conexión a internet, sin necesidad de desplazamientos ni colas.
  – Rapidez: El proceso es más ágil ya que los datos se transmiten directamente sin papeleo.
  – Fiabilidad: Se minimizan los errores al no tener que transcribir los datos manualmente.
  – Seguimiento: Se puede consultar el estado de la declaración en cualquier momento.
  – Ahorro: Supone un ahorro de costes al no necesitar desplazamiento ni asesoría.
  – Sostenibilidad: Al ser un proceso digital se ahorra en el uso de papel.
  – Actualización: Los formularios online están siempre actualizados a los últimos requisitos.

Hay que prestar especial atención a los días inhábiles (fines de semana y festivos) para no calcular mal el día límite de presentación. Lo mejor es consultar el calendario de la Agencia Tributaria.
Presentar la declaración a tiempo evita recargos innecesarios y permite cumplir correctamente con las obligaciones fiscales como arrendador.

Datos a incluir en la declaración

Al realizar la declaración de IVA de un piso en alquiler es necesario incluir los siguientes datos:

• Datos personales: nombre y apellidos o razón social, NIF y dirección fiscal. Es importante que estos datos coincidan exactamente con los que constan en Hacienda para evitar rechazos de la declaración.
• Periodo impositivo: se debe indicar el periodo por el que se presenta la declaración; año, trimestre (en caso de declaración trimestral) o mes (para regímenes de declaración mensual).
  Es fundamental especificar correctamente el periodo impositivo que corresponde.
• Operaciones realizadas: en este apartado se deben detallar todas las operaciones sujetas a IVA realizadas en relación al piso en alquiler durante el periodo impositivo.
  Estas operaciones pueden ser: ingresos por alquileres percibidos, gastos deducibles (comunidad, suministros, etc.), adquisiciones de bienes y servicios relacionados con el piso y cualquier otra operación que afecte a la tributación del IVA. Todas las operaciones que impliquen IVA deben quedar claramente identificadas, con sus importes correspondientes.

Liquidación del IVA

Esta es la parte más importante de la declaración. Aquí se calcula la diferencia entre el IVA devengado y el IVA soportado para determinar el importe a pagar o a devolver.

El IVA devengado es el que se ha repercutido a los inquilinos en concepto del alquiler. Se calcula aplicando el tipo impositivo sobre la base imponible, que es el importe del alquiler sin IVA.
El IVA soportado es el IVA que ha pagado el arrendador o propietario en las compras y gastos relacionados con el piso en alquiler (por ejemplo  adquisición del inmueble, obras o reformas, mantenimiento, suministros, etc.). Se deduce del IVA devengado.

La diferencia entre ambos determinará si hay que ingresar una cantidad a Hacienda (si el devengado es mayor que el soportado) o si por el contrario nos corresponde una devolución (si el soportado supera al devengado). Es importante conservar todas las facturas e información sobre los gastos relacionados con el piso para poder justificar el IVA soportado. La liquidación trimestral permite compensar meses con resultado positivo y negativo.
Un error frecuente es no incluir todos los gastos deducibles o no aplicar correctamente el tipo impositivo. Por ello, ante cualquier duda es recomendable buscar asesoría profesional.

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Conclusión

La declaración del IVA de un piso en alquiler es un proceso que puede resultar complejo, pero que todo propietario que alquila un inmueble debe llevar a cabo. Es importante conocer el calendario de declaraciones, saber que se puede hacer de forma online, e incluir todos los datos necesarios tanto personales como del periodo declarado. 

La parte más importante es la liquidación, donde se calcula la diferencia entre el IVA devengado y el soportado. Es aquí donde se determina el importe a pagar o a devolver. Las deducciones aplicables pueden reducir la cuantía del impuesto.

Para evitar errores, lo mejor es informarse bien, llevar un control exhaustivo de los ingresos y gastos, y pedir ayuda a un profesional si se tiene alguna duda. La correcta declaración del IVA evitará posteriores problemas con Hacienda.

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