Una de las mejores opciones para mejorar la rentabilidad, es la reforma de viviendas.
Es importante superar a la competencia con calidades y acabados adecuados. Una explotación eficiente y sin problemas se consigue tras adaptar la vivienda mejorando la distribución y decoración de la misma, entre otros aspectos. Al destacar por encima de otras viviendas, se garantiza más clientes a mejores precios.
«Las viviendas en explotación terminadas y decoradas son caras y es difícil obtenerles un mejor precio de compra. No es una teoría, la prensa lo confirma año tras año y los inversores ponen su foco en la plusvalía de los pisos a reformar», indica Leon Taurel, CEO de Alimbles SL.
Comprar para reformar
La clave está en conocer los barrios con precios asequibles y demanda de alquiler. Por ejemplo, los barrios dentro de la M-30 tienen precios altos, pero son los que ofrecen más seguridad, los limítrofes a la M-30 tienen a menudo un destino únicamente residencial.
Un porcentaje elevado de interesados en la compra de vivienda, buscan opciones que requieran una reforma integral. La mejor forma de garantizar las calidades, modernidad, fácil salida al mercado, ausencia de defectos y un plazo de mas de 20 años sin incidencias en la vivienda es cambiarlo todo.
Previo a comprar una vivienda, conviene conocer la estructura de precios de la ciudad:
- Las inversiones con importes en torno a 150.000 euros deben centrarse en barrios concretos y sencillos dentro de la M30 y explotar la vivienda preferiblemente para estudiantes.
- Una inversión a partir de 300.000 euros amplia las opciones a toda la ciudad, dependiendo del tamaño y ubicación de la vivienda. En Madrid hablamos de costes entre 4.000 €/m2 hasta 15.000 €/m2 y nunca menos de 1.500 €/m2.
- Si la inversión ronda los 500.000 euros se accede a una gama media o alta de pisos de una habitación o más en barrios residenciales buenos, que permiten la explotación para empresas o para ejecutivos en temporada.
- El lujo, sin embargo, no tiene límite y está por encima de los 10.000€/m2.
Coste de invertir en una reforma
El coste de una reforma requiere una inversión que oscila entre los 400 €/m2 y los 1.200 €/m2, más normalmente 800 €/m2, según el estado en el que se encuentre. Este es un dato que debe evaluarse bien antes de proceder con la compra. En casos complejos puede incluso requerirse demolición y, en esos casos podrían incluso exigirte realizar o contratar una plaza de garaje, otros casos pueden requerir saneamiento de la pocería o de los tejados, por ejemplo.
El retorno del coste de la reforma puede ser inmediato pues las viviendas ya reformadas tienen una fácil salida en en mercado y un interesante precio de alquiler, posicionándose por encima de las no reformadas. La clave es comprar a buen precio, lo que es más fácil en una vivienda a reformar que en una recién terminado.
Normalmente al realizar una operación de compra, se utiliza la financiación o apalancamiento financiero. Pero para reducir los riesgos que motivaron la crisis del 2008, lo mejor es no financiar más del 60%. Una medida prudente es calcular si con una bajada en los precios de alquiler del 20%, se podría continuar pagando la cuota hipotecaria resultante y de esta forma, no tener que invertir más capital.
Reformistas y arquitectos utilizados por DFLAT
Invertir en reforma supone un sobre coste que depende de las calidades y de si es una adecuación o una obra completa.
Si se trata de una adecuación, lo recomendable es asignar un presupuesto de 300 €/m2. Si se trata de una obra completa puedes presuponer 1.000 €/m2. La mayoría de reformas oscilan entre 600 €7m2 y 800 €/m2 IVA aparte.
Nuestras viviendas han sido ejecutadas y adquiridas por Leon Taurel y por Francisco Hernández.
Más información para inversores en Real Estate
Conozca más sobre el futuro de del Real Estate en Madrid o asegure el uso que quiere darle con las tres formulas de alquiler. Tiene un post sobre la importancia de un buen property manager que acceda a tipologías de clientes y canales.
Visite nuestra página para inversores interesados en Golden Visa e inversores interesados en invertir en Madrid, o ésta si es ya propietario residente o español.
