Éste artículo versionado fue publicado en el periódico el Mundo. Nosotros lo actualizamos.

El alquiler es uno de los métodos más conocidos para acceder a una vivienda y se ha convertido en uno de los negocios más inteligentes.

Si hablamos de los diferentes tipos de alquiler, el más popular sería el de vivienda habitual, este alquiler puede generar ganancias con una rentabilidad de hasta 4,6% de beneficio según cifras del Banco de España (antes de deducir gastos e impuestos). Se sitúa por encima de otras inversiones como serian los bonos del tesoro.

Existen tres grandes tipos de alquiler y que cada uno tiene su contrato de alquiler y su marco jurídico específico.

Los tipos de alquiler en Madrid

La primera, como ya la mencionamos es el alquiler por residencia habitual, el alquiler turístico y finalmente el alquiler temporal.

Las dos últimas variantes de alquiler son los más rentables económicamente hablando, pero también son los que más carga de trabajo traen.

El inversionista en Madrid, siempre que puede opta por una de las dos últimas opciones ya que se han convertido en una tendencia capaz de ofrecer un excelente margen de ganancias.

Muchos inversores y sobre todo los inversores extranjeros no conocen los marcos jurídicos o la infraestructura que necesitan para rentabilizarlo. No es que sea especialmente difícil, pero si conviene dimensionar bien el problema para no equivocarse. No todos los edificios sirven para todos los negocios.

Se necesita comprender las leyes que rodean los diferentes tipos de alquiler, la fiscalidad de cada forma de contrato, las cláusulas para proteger su negocio y conocer donde se encuentran los mejores clientes que a menudo no están ni en airbnb, ni en idealista.

La asesoría para gestionar alguna de estas tres modalidades de alquiler?

El consejo para cada edificio dependerá de la ubicación de la vivienda, + el tipo de vivienda,, + el perfil del inversor, + rentabilidad solicitad, + el número de unidades, + el momento de venta estimado entre otros factores.

Si el activo está en centro de Madrid la mejor opción podría ser el alquiler turístico, si está mas en la zona financiera el temporal corporativo, pero si está en zona muy residencial quizás lo mejor sean alquileres de vivienda habitual.

Si eres casero y quieres explotar toda la rentabilidad de tu piso, es necesario que cuentes con la asesoría correcta.

En DFLAT Madrid Servicios de Alojamiento, nos especializamos en el alquiler temporal a empresas, pero También hacemos edificios en alquiler de corta estancia y en residencial.

Los tres principales tipos de contrato

El contrato de temporada

Denominado por la ley como “Arrendamiento para uso distinto del de vivienda”, se adapta perfectamente a arrendadores que se encuentran en el mercado y que prefieren recuperar su casa cuando finalice el contrato. A veces desean revisar anualmente su vivienda y siempre quieren un plus de rentabilidad y poder ajustar el alquiler a los precios del mercado.

El alquiler de vivienda temporal es una de las formas de contrato de alquiler con beneficios más altos, los inmuebles arrendados como alquileres temporales representan menos desgaste y menos carga de trabajo que la vivienda habitual o turística.

El marco legislativo para recuperar una vivienda es mas favorable que en el caso de vivienda habitual.

Puedes delegar la gestión u administración del piso a empresas gestoras, que, además de asesorarte también se encargan de encontrar el inquilino ideal para la vivienda. DFLAT alquila a ejecutivos de empresas, estudiantes de máster y expatriados de agencias de relocation y mobility.

Este contrato tiene la ventaja de que se rige únicamente por las cláusulas que vienen allí especificadas y que ambas partes aceptan de mutuo acuerdo, pudiendo así beneficiarte de un incremento de la renta cada año si el mercado estuviera en alza, entre otros beneficios.

Es importante destacar que una de sus desventajas es que, al igual que el alquiler turístico, el alquiler de temporada no goza de los beneficios fiscales que tiene la vivienda habitual. Aun así, la rentabilidad es mayor.

El contrato de vivienda de residencia habitual

Es el que más escogen los arrendadores, debido a su estabilidad y a la capacidad de generar altas rentabilidades a largo plazo. Es el más atractivo para muchos porque además de ofrecer una continuidad de ingresos en el tiempo, goza de fiscalidad beneficiosa: el 60% de los ingresos está exento de tributación.

La inseguridad jurídica, los posibles impagos de un inquilino, el tiempo de desahucio, sus costes judiciales y que los contratos son entre 5 a 7 años con subidas máximas del IPC son las desventajas más fuertes en este tipo de alquiler.

La vivienda turística

Una de las principales ventajas de la vivienda turística reside en su libertad al momento de hacer contrato, y, sobre todo, en su alta rentabilidad.

Aunque el nivel de ocupación no sea alto, su rentabilidad puede ir desde el 5% hasta el 30%. En contra tenemso que los costes de gestión son muy altos y pueden superar el 30% de las rentas obtenidas.

Este tipo de alquiler depende de la demanda de los turistas a grandes ciudades como Madrid. En algunas temporadas o épocas del año es baja y mas aún con Covid.

La obligación de cursar una declaración responsable de inicio de actividad según los artículos 11 y 17 del decreto 79/2014 actualmente se mantiene.

Los propietarios deberán presentar una declaración responsable de inicio de actividad y un Certificado de Idoneidad (CIVUT). El CIVUT es un documento técnico que deberá ser emitido por un arquitecto o arquitecto técnico competente. La finalidad del CIVUT es garantizar a los turistas que la vivienda cumple los requisitos fijados por la normativa. Ofreciendo así seguridad a los consumidores, pero también a los propietarios y al vecindario.

El CIVUT deberá estar a disposición de los usuarios, con este informe se acreditará que la vivienda ofertada dispone de calefacción, suministro de agua, ventilación, extintor, señalización de emergencia y plano de evacuación del edificio y de la vivienda. Además, los arrendadores deberán contratar un seguro de responsabilidad civil; poseer hojas de reclamación; disponer de información con teléfonos y dirección de los servicios de emergencia y sanitarios en al menos dos idiomas.

Los propietarios de los establecimientos turísticos tienen la obligación de remitir a la Policía y Guardia Civil la información relativa a la identidad de las personas alojadas. Los propietarios informen a los turistas sobre los derechos, deberes y normas de convivencia, para así poder evitar el mal uso de estos servicios.

Aunque el negocio de los alquileres puede ser complejo, es una fuente inagotable de oportunidades y altas rentabilidades para los arrendadores, en especial para aquellos que conocen las tres formas de contrato de alquiler en las que pueden operar, además de conocer las legislaciones que las sustentan.