El alquiler de vivienda se ha convertido en uno de los negocios más seguros que se ha profesionalizado con las nuevas tecnologías. Hoy día, obtener rentabilidad del alquiler es una oportunidad en Madrid.
Pero antes de tomar la decisión de alquilar una vivienda, primero debes preguntarte que grado de complejidad estás dispuesto a asumir, que medios tienes para promocionarte o que tipo de cliente deseas atender, entre otras cuestiones.
Así mismo, debes entender qué tipo de propiedad tienes y saber qué servicios quieres prestar, para identificar el tipo de alquiler inmobiliario más adecuado para ti.
Marco jurídico y fiscal de los tipos de alquiler
Es necesario comprender las leyes que rodean los diferentes tipos de alquiler, la fiscalidad de cada forma de contrato, las cláusulas para proteger el negocio y, por supuesto, dónde se encuentran los mejores clientes.
Al ser una actividad lucrativa, deben pagarse impuestos, sea vía IRPF, sociedades o IVA. No reconocerlo es engañar al fisco y a todos los que contribuyen al bienestar común.
Los 3 principales tipos de alquiler de vivienda
Existen tres tipos de alquiler, cada uno con su contrato y marco jurídico específico; alquiler de vivienda habitual, alquiler de temporada y alquiler turístico.
Alquiler de vivienda habitual o residencial
Es el contrato de vivienda más habitual. Ofrece estabilidad a un plazo mas largo a cambio de una rentabilidad moderada con una fiscalidad más beneficiosa ya que el 60% de los ingresos está exento de tributación.
Genera ganancias con una rentabilidad del 4,5% según cifras del Banco de España y su rentabilidad se sitúa por encima de otras inversiones como los rendimientos obtenidos de los bonos del tesoro.
Entre los principales inconvenientes destacamos la inseguridad jurídica para el propietario debido a la protección que se otorga al inquilino, los posibles impagos, el tiempo de desahucio, los costes judiciales de un deshaucio y en general que las leyes protegen mas al inquilino que al propietario. La duración de los contratos que es de 5 años y de 7 para las sociedades con subidas anuales de precio máximas del IPC.
Alquiler de temporada de vivienda
Está denominado por la ley como “Arrendamiento para uso distinto del de vivienda” y se adapta perfectamente a arrendadores que prefieren recuperar su casa cuando finalice el contrato y ajustarla anualmente al mercado. Ofrece beneficios altos, situándose entre el alquiler de vivienda habitual y el turístico.
Los inmuebles arrendados bajo esta modalidad presentan menos desgaste y conlleva menos carga de trabajo que el alquiler turístico.
La relación entre las partes se rige únicamente por las cláusulas especificadas en el contrato que ambas partes aceptan de mutuo acuerdo, pudiendo así beneficiarse de un incremento de la renta cada año, según evolucione el mercado.
Entre sus desventajas es que no goza de los beneficios fiscales que tiene la vivienda habitual y la mayor carga de trabajo pero principalmente que los clientes no se encuentran en ningún canal específico que es justo en lo que destaca DFLATMadrid ya que alquilamos a corporaciones internacionales.
Destacan como sus ventajas, la ínfima tasa de impagos y de problemas jurídicos aparte de la mayor rentabilidad a largo plazo incluso sin tener desgrabación fiscal.
Alquiler turístico
Una de las principales ventajas de esta modalidad reside en su libertad al momento de hacer un contrato y, sobre todo, en su alta rentabilidad a cambio de un mayor riesgo.
La rentabilidad puede oscilar entre el 5% y el 15% deducidos los costes de gestión que son muy altos, pudiendo superar en un 50% las rentas obtenidas con un contrato tradicional en algunos casos. Este tipo de alquiler depende de la demanda de los turistas. En algunas temporadas o épocas del año es baja o se ve muy afectada por situaciones internacionales como la vivida con el Covid-19 o conflictos bélicos.
Entre sus inconvenientes la alta cantidad de carga de trabajo, el intenso uso de los pisos, las quejas de los vecinos y los altos costes operativos y de gestión.
¿Qué tipo de alquiler es el más adecuado para rentabilizar una vivienda?
No todas las viviendas sirven para todos los tipos de alquiler.
La recomendación dependerá de la ubicación de la vivienda, del tipo de vivienda, del perfil del inversor, la rentabilidad deseada, el número de unidades o el momento de venta estimado, entre otros factores. Pero la ubicación es la principal variable que define el tipo de explotación.
Por ejemplo, si el activo se encuentra en el centro de Madrid, la mejor opción podría ser el alquiler turístico, en zona financiera, sería el alquiler temporal corporativo y si está en zona residencial, lo mejor será el alquiler de vivienda habitual.
En resumen:
- El alquiler más rentable fiscalmente es el de vivienda habitual, que además es el más claro y conocido.
Desventajas, no ofrece la mejor rentabilidad a corto plazo y corre el riesgo de impagos y ocupas y como ventaja ofrece el constituir operaciones a largo plazo y disponer de desgravación fiscal
- El menos complicado y más rentable es el contrato de temporada que permite trabajar unos perfiles de cliente diferentes.
Aunque no es el más rentable, es el que ofrece más seguridad y mejores precios de renta. Conlleva más carga de trabajo que el de vivienda habitual, pero menos que el turístico. - El contrato que genera más ingresos es el alquiler turístico, pero sólo si la vivienda está bien situada.
En contra, también conlleva más carga de trabajo, sin contar el tema de las licencias, el desgaste constante del inmueble y el gasto en mantenimiento. - El fisco está incrementando el control del sector de alquiler de viviendas, aumentando el número de inspectores dedicados a este gremio y requiriendo a empresas inmobiliarias información. Por otra parte, los hoteleros están luchando contra el mercado ilegal de viviendas turísticas.
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Para mejorar la rentabilidad debe considerar la reforma de viviendas.
Eres propietario o inversor interesado en Madrid?
Si tienes un apartamento para alquilar en Madrid no descartes la opción del alquiler de temporada. Es muy probable que sea el que mejor se ajuste a tus objetivos para conseguir la mejor rentabilidad dentro de los márgenes de la ley. Consulta con nuestros asesores inmobiliarios.
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