Muchas veces se firman contratos de arrendamiento sin conocer bien en qué consisten las cláusulas que se incorporan en el mismo; derechos y obligaciones de las partes involucradas o las figuras legales que aparecen, como la Fianza y el Depósito de alquiler.

Dicho desconocimiento hace que aparezcan muchas interrogantes o confusiones, dando pie a abusar de la ley, propiciar conflictos, ignorar la mediación o negociación y acudir a tribunales.

Características de laa fianza de alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos 2/1994 en su artículo 36 establece que «será obligatoria la exigencia y prestación en metálico, de una cantidad en concepto de Fianza».

El objetivo de la fianza en el alquiler de una vivienda es servir como garantía para que el arrendatario cumpla con las obligaciones establecidas en el contrato.

Debe ser pagada al propietario o arrendador, el día de la firma del contrato. Así mismo, debe pagarse el primer mes de renta o los meses que hayan sido estipulados en el contrato.

A su vez, el arrendador tiene la obligación de depositarla en un plazo de 30 días, en el organismo autonómico correspondiente. En la Comunidad de Madrid, el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA).

Este mecanismo funciona para que la hacienda pública tenga constancia del alquiler de la vivienda, y así el arrendatario pueda tener acceso a las desgravaciones fiscales a las que pudiera tener derecho.

Consecuencias del retraso de depositar la fianza en el IVIMA

Es importante destacar que, si no se cumple este requisito, el IVIMA puede aplicar sanciones más graves. El recargo por pagar la fianza fuera del plazo establecido es del 2% del importe de la misma.

Importe de la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, establece que la cantidad a pagar en concepto de Fianza en el alquiler es distinta según el fin o tipo de alquiler.

Para el alquiler de vivienda habitual y alquiler temporal, el cual se realiza por un período de entre uno y doce meses, generalmente con fines transitorios, como estudio o trabajo; el importe de la fianza será la cantidad equivalente a una mensualidad de renta.

En caso de alquiler diferente de viviendas o alquiler de locales u oficinas, el monto será de dos mensualidades.

La normativa legal establece que la fianza de alquiler no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica.

Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya.

Devolución de la Fianza

La fianza debe ser devuelta a la finalización del contrato, en un plazo de 30 días como máximo, o 45 días cuando el IVIMA se retrasa en la devolución. No es normal, pero ocurre. Si el propietario no devuelve la fianza en el plazo establecido sin razón alguna, ésta devengará intereses.

Motivos por los cuales se puede perder parte o la totalidad de la fianza

Daños en el inmueble. Si la vivienda no se encuentra en las mismas condiciones en las que se entregó al inicio del arrendamiento, por ejemplo: paredes rayadas, pisos manchados, vidrios rotos, entre otros.

Impago de la renta. En primera instancia, la fianza de alquiler no debería cubrir el incumplimiento del pago de las rentas. No obstante, si hay impago de rentas y no existieran daños en la vivienda, no se debe ningún otro gasto o si el inquilino no abandona el alojamiento antes del vencimiento del contrato, en esos supuestos la fianza de alquiler se compensa con la renta.

Impago de otros gastos. Esto implica gastos relacionados con el consumo de energía eléctrica, suministros como gas y agua, o impuestos que se le repercutan al inquilino.

Si por alguna causa injustificada o una razón infundada a consideración del inquilino, el arrendador no devuelve la fianza, la solución es ir al tribunal correspondiente, introducir una demanda y esperar el dictamen del juez.

A menudo se cree que depósito y fianza son lo mismo, pero no es así, pese a que se asemejan en algunos aspectos. Por ello, te recomendamos este post sobre diferencia entre fianza y depósito.

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