En los casos de compra de vivienda sobre plano toma especial importancia la revisión de la situación física y jurídica ya que estando la vivienda no construida, la única información disponible es la descripción que se nos remite y que viene completada por el plano entregado por el promotor y, una vez terminada, debemos comprobar que todo es acorde a lo inicialmente pactado.
Las compras sobre plano tienen importantes ventajas financieras a cambio de asumir un mayor riesgo de la operación, entre ellas un menor valor de venta y mayores facilidades de pago para la compra, pero estas ventajas tienen un riesgo.
La vivienda solamente nos será dada en caso que el promotor lleve a buen término su obligación de promover y terminar la construcción según los planos y descripciones que entregó y que fueron la base para la celebración del contrato.
Precisamente es por este motivo que no es recomendable celebrar contrato alguno ni realizar entrega de cantidad alguna de dinero hasta disponer de información suficiente.
Para esto, existe información que debes conocer para estar seguro antes de tomar la decisión de compra de una vivienda sobre plano.
- En www.registradores.org podrás realizar consultas desde tu domicilio, obteniendo respuesta inmediata y abonando los costes de gestión mediante tarjeta de crédito donde encontrarás, entre otra información, la descripción del edificio. Si no estuviese, deberás acudir al ayuntamiento para comprobar que sobre el solar se pueda construir.
- Entre la información fundamental que debes conocer a través del Registro de la Propiedad, se incluye si el solar edificado o a edificar está inscrito a nombre de la promotora firmante (y por tanto nos aseguramos que sea la propietaria del solar), si la persona facultada para la firma está realmente apoderada para ese fin, si la edificación a levantar ha sido autorizada por el ayuntamiento y si dispone de la oportuna licencia (si constase inscrito en el Registro la descripción del edificio, queda demostrado que ha sido expuesta la existencia de la licencia). Además puede obtenerse información adicional como la inscripción de la sociedad, cargos de administración y los estatutos.
- En los casos en que nos exijan la firma de contrato y abono de cantidades a cuenta, debe saber que hay clausulas que si son abusivas y que se consideran como no puestas (aunque el comprador las haya firmado) como la realización de modificaciones sin consentimiento expreso del comprador. Entre sus derechos se incluyen el de elegir notario, libertad para no subrogarse al crédito hipotecario existente si lo hubiese.
- Antes de dar cantidades al promotor, puedes considerar exigir que los importes hayan sido depositados en cuenta especial de la que solo podrá disponer para realizar la obra así como la contratación de seguro que avale el 106% de la operación para el caso en que no se realice la construcción o que se retrase la entrega. Los daños que pueda sufrir el comprador por problemas tras la obra pueden quedar cubiertos si exige un seguro de daños que le cubran de dichos riesgos.
- Antes de firmar la escritura de compraventa debes pedir que quede justificado que la terminación está inscrita en el registro de la propiedad y que justifique que ha sido terminada según lo establecido en el plano y en la memoria de calidades.
- De constar la terminación del edificio en el Registro de la Propiedad, queda demostrado, por haberse presentado al registrador, la existencia de un certificado de final de obra acorde al proyecto así como la existencia de los seguros.
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