Como propietario puede decidir poner sus propios anuncios y realizar una gestión propia de sus inquilinos y de los problemas, parece lo mas rentable si no restamos las hora de trabajo. En realidad un property manager añade mas valor de lo que cuesta. Aquí tiene el porque. Antes de decidir este paso debe considerar las ventajas de una gestión especializada.
En el mercado hay tres tipos de contrato y cada uno tiene varias sub-tipologías de cliente. Es decir hay muchos tipos de clientes y la clave esta en conocer y obtener los mejores pagadores con el ratio de riesgo mas bajo. La vivienda debe adaptarse a ese tipo de cliente o acabará con un cliente normal.
Cada inquilino se puede clasificar de varias maneras
- gama baja / media / alta
- nacional / extranjero
- particular / PYME / empresa nacional / multinacional
- por canal de captación (agencia internacional, ota, gds, relocation, empresa mudanzas, etc
Vamos a exponer algunos casos solamente, los mas conocidos
El mercado de alquiler para estudiantes
Los estudiantes pueden ser Universitarios o Master y dentro de Master ser de escuelas que cobran 1.000, 10.000 o 100.000 por estudiar un año. Son clientes y perfiles diferentes que se obtienen en canales diferentes. A su vez los hay que viene por un mes, tres meses, un año o 2 años a realizar un doctorado. Según la duración el contrato que suele utilizar el mercado es de vivienda habitual o el de temporada.
Es obvio que los de gama mas alta suelen querer apartamentos para ellos solos. Los demás suelen compartir y a menudo alquilamos las viviendas antes de que salga el cliente anterior minimizando la desocupación ya que nuestra demanda es muy fuerte.
DFLAT tiene convenios o colabora con las principales escuelas, como el IE Business School, Carlos III, ESIC. En este segmento buscamos los clientes de gama mas alta, y buscamos tener una estrecha relación con las escuelas y les ofrecemos una extensa lista de apartamentos para estudiantes. Si prefiere otros canales están plataformas generalistas como idealista, Homelike, Spotahome, Aluni etc.
El alquiler de apartamento para empresas y ejecutivos
Las empresas pueden ser PYMEs o cotizar en bolsa, algunas pagan el alquiler y requieren factura y otras empresas utilizan otras metodologías mas fáciles para el propietario. Lo que está claro es que todos los propietarios quieren trabajadores de Inditex, Repsol, Telefónica, Amadeus, Amazon o Google o cualquier otra gran empresa conocida y acceder al segmento del alto ejecutivo.
El contrato que suele utilizar el mercado es de temporada, salvo que la estancia sea corta y se aloje en apartamento turístico. y hay varias operativas, las hay que no entregan deposito, pagan a los 30 días o las dos cosas, entregan cartas de compromiso o se comportan como clientes habituales, hay quien va a precio y hay quien el precio no le importa y busca simplicidad. Al fin y al cabo su negocio principal es otro.
Nos ocurre igual que en el segmento de estudiantes. A menudo alquilamos las viviendas antes de que salga el cliente anterior. Entre los canales están plataformas B2B de temporada que no se anuncian (booking y airbnb sin B2V) y tiene opertivas mas estrictas que las de estudiantes. En nuestro caso tenemos relación casual con las agencias de relocation, mudanzas, embajadas, inmobiliarias, pms, gds, otas, etc. Seguro que conoce a El Corte Ingles o Carrefour Viajes.
DFLAT tiene empresas que son clientes habituales. En este segmento buscamos ejecutivos de estancia entre 15 dias y 12 meses. Mantememos comunciación constante y anual con los departamentos de personal y con el inquilino y les ofrecemos una extensa lista de apartamentos para ejecutivos y empresas.
El alojamiento de viajeros de corta estancia
Acorde a la regulación de la CCAA de Madrid, los viajeros pueden ser turistas o no. En este sentido el turismo corporativo y el turismo de ocio son parte de nuestra clientela. Cuando gestionamos turístico es siempre con las correspondientes licencias y permisos o no operamos esa vivienda en esa tipología.
En este segmento buscamos ejecutivos de estancia de meno de 15 días. Mantenemos comunicación constante y anual con los departamentos de personal e implants de empresas y son aptas para el turismo corporativo al que le ofrecemos una extensa lista de apartamentos de corta estancia. Para el turismo de ocio accedemos por los canales B2C como Expedia, Booking y airbnb. Estos últimos, debido a sus a los costes solo cuando es necesario.
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