El apalancamiento financiero (relación entre crédito y capital propio invertido), aporta la posibilidad de operar con más dinero ajeno y por tanto con más dinero del que realmente se dispone.
En trading, es el bróker quien concede al operador un préstamo temporal que le permite hacer trading con posiciones mayores que la cuantía de fondos de su cuenta, pero en la compra de vivienda es el banco quien lo da mediante un crédito hipotecario.
Segunda vivienda como inversión para ser explotada
En España la costumbre es tener una segunda vivienda o residencia para disfrutarla durante el verano. Pero a menudo, una segunda vivienda se convierte en un lastre para la economía familiar y acaba siendo vendida. Hay mas opciones.
Hoy en día la compra vivienda se dirige a su explotación en alquiler, pudiendo gastarse los recursos en reinvertir o en alquilar la vivienda de verano, pero asegurándose una producción el resto del año. Invertir aporta flexibilidad sin atarse a un sitio, ni obligarse a su mantenimiento.
Bondades del apalancamiento financiero
Las mejores ubicaciones para explotar y garantizar seguridad están en las principales ciudades de Europa y una de las que tiene más recorrido al alza es Madrid, aun con precios por debajo de ciudades como Paris, Ámsterdam o Londres y con el proyecto de desarrollo más ambicioso de Europa. Este proyecto será un revitalizador de la economía por unos 15 años y cambiará el diseño y posición geo-política de la ciudad.
El endeudamiento para financiar una operación (apalancamiento financiero) aumenta la rentabilidad. Al operar con capital ajeno, todo lo que exceda de la rentabilidad que te solicite el banco es de tu propiedad. Si se opera con poco capital propio, la rentabilidad será enorme. Operando de esta manera las ganancias mucho mayores que la inversión inicial.
Pero el apalancamiento también aumenta el riesgo. Si el mercado cae, las perdidas también pueden multiplicarse en la misma proporción. Antes de la del 2008, los inversores pedían el 100% de la operación pues presuponían subidas de precios ilimitadas. Al revertirse el ciclo muchos perdieron todo lo que tenían.
Para controlar el riesgo, es importante comprar a buen precio, comprar en una zona que siempre tenga demanda e intentar comprar para reformar.
Es importante considerar la compra de una vivienda que pueda se explotada o que produzca rentas, en caso de no poder hacer frente a los pagos. Lo más importante es solicitar una hipoteca que no supere el 70%, idealmente el 60% o menos. El alquiler debe cubrir el 120% del coste hipotecario. Así, si los precios bajan, se estará cubierto no teniendo que poner recursos adicionales. Solo habrá que esperar a que la economía mejore. A la larga todo acaba subiendo.
El cálculo de rentabilidad con financiación bancaria
De una manera simple se pude definir la rentabilidad como Beneficio entre Recursos Propios, simplificamos y no incluimos las rentas obtenidas entre la compra y la venta.
Si su vivienda un día se vendiese por 1,1M y se financia por 1M (todo con capital propio):
– Rentabilidad seria del 10% = (1,1 – 1M) / 1M
Si su vivienda un día se vendiese por 1,1M y se financia por 1M (y el banco aporta 0,5M)
– Rentabilidad seria del 20% = (1,1M – 1M ) / 0,5M
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