El alquiler de vivienda se ha convertido en uno de los negocios más seguros que se ha profesionalizado con las nuevas tecnologías. Obtener rentabilidad del alquiler es hoy día una oportunidad.

Pero antes de tomar la decisión de alquilar una vivienda, primero debes preguntarte qué grado de complejidad estás dispuesto a asumir, qué medios tienes para promocionarte o a qué tipo de cliente deseas atender, entre otras.

Así mismo, debes entender qué tipo de propiedad tienes y saber qué servicios quieres prestar, para identificar el tipo de alquiler inmobiliario más adecuado para ti.

 

Marco jurídico y fiscal

Es necesario comprender las leyes que rodean los diferentes tipos de alquiler, la fiscalidad de cada forma de contrato, las cláusulas para proteger el negocio y, por supuesto, dónde se encuentran los mejores clientes. 

Al ser una actividad lucrativa deben pagarse impuestos, sea vía IRPF, sociedades o IVA en caso de que se aplique. No reconocerlo es engañar al fisco y a todos los que contribuyen al bienestar común.

Puede que quieras alquilar tu vivienda obteniendo el máximo ingreso, correr el mínimo riesgo, gozar de la máxima deducción fiscal e intentar no pagar IVA. Sin embargo, esto no es posible, al menos no sin cometer ilegalidades.

 

Los 3 principales tipos de alquiler

Existen tres tipos de alquiler, cada uno con su contrato y marco jurídico específico: alquiler de vivienda habitualalquiler de temporada y alquiler turístico.


Alquiler de vivienda habitual o residencia

Es el más escogido. Ofrece estabilidad a cambio de una rentabilidad moderada y una continuidad de ingresos en el tiempo con una fiscalidad más beneficiosa (el 60% de los ingresos está exento de tributación).

Genera ganancias con una rentabilidad de hasta 4,6% de beneficio bruto según cifras del Banco de España y se sitúa por encima de otras inversiones como los bonos del tesoro.

La inseguridad jurídica, los posibles impagos de un inquilino, el tiempo de desahucio, sus costes judiciales y contratos de entre 5 a 7 años con subidas máximas del IPC, son las desventajas más fuertes en este tipo de alquiler.


Alquiler de temporada

Denominado por la ley como “Arrendamiento para uso distinto del de vivienda”, se adapta perfectamente a arrendadores que prefieren recuperar su casa cuando finalice el contrato y ajustarla anualmente al mercado.

Es una de las formas de contrato de alquiler con beneficios altos, situándose entre el alquiler de vivienda habitual y el turístico.

Los inmuebles arrendados bajo esta modalidad presentan menos desgaste y conlleva menos carga de trabajo que el alquiler turístico.

Se rige únicamente por las cláusulas especificadas en el contrato que ambas partes aceptan de mutuo acuerdo, pudiendo así beneficiarse de un incremento de la renta cada año, según evolucione el mercado.

Una de sus desventajas es que no goza de los beneficios fiscales que tiene la vivienda habitual. Aun así, la rentabilidad es mayor.


Alquiler turístico

Una de las principales ventajas de esta modalidad reside en su libertad al momento de hacer un contrato y, sobre todo, en su alta rentabilidad a cambio de un mayor riesgo.

La rentabilidad puede ir desde el 5% hasta el 30% deducidos los costes de gestión que son muy altos, pudiendo superar el 30% de las rentas obtenidas. Este tipo de alquiler depende de la demanda de los turistas. En algunas temporadas o épocas del año es baja o se puede ver afectada por situaciones como la Covid-19.

 

¿Qué tipo de alquiler es el más adecuado para rentabilizar una vivienda?

No todas las viviendas sirven para todos los tipos de alquiler.

Dependerá de la ubicación y el tipo de vivienda; el perfil del inversor, la rentabilidad deseada, el número de unidades o el momento de venta estimado, entre otros factores.

La ubicación es la principal variable que define el tipo de explotación.

Por ejemplo, si el activo se encuentra en el centro de Madrid, la mejor opción podría ser el alquiler turístico, en zona financiera, sería el alquiler temporal corporativo y si está en zona residencial, lo mejor será el alquiler de vivienda habitual.

 

En resumen:

  • El alquiler más rentable fiscalmente es el de vivienda habitual, que además es el más claro y conocido.
    Desventajas, no ofrece la mejor rentabilidad a corto plazo y corre el riesgo de impagos y ocupas.
  • El menos complicado es el contrato de temporada que permite trabajar unos perfiles de cliente diferentes.
    Aunque no es el más rentable, es el que ofrece más seguridad y mejores precios de renta. Conlleva más carga de trabajo que el de vivienda habitual, pero menos que el turístico.
  • El que genera más ingresos es el alquiler turístico, pero sólo si la vivienda está bien situada.
    En contra, también conlleva más carga de trabajo, sin contar el tema de las licencias, el desgaste constante del inmueble y el gasto en mantenimiento.

  • Es importante saber que el fisco está incrementando el control del sector de alquiler de viviendas, aumentando el número de inspectores dedicados a este gremio y requiriendo a empresas inmobiliarias información. Por otra parte, los hoteleros están luchando contra el mercado ilegal de viviendas turísticas.

  • Una de las mejores opciones para mejorar la rentabilidad, es la reforma de viviendas.

 

Como agencia inmobiliaria podemos ayudarte a resolver todas las dudas que tengas sobre esto u otro tema.

Consulta con nuestros asesores inmobiliarios y si tienes un piso o apartamento para alquilar en Madrid no descartes la opción del alquiler de temporada, es muy probable que sea el que mejor se ajuste a tus necesidades y objetivos para conseguir la mejor rentabilidad dentro de los márgenes de la ley.

 


DFLAT aloja ejecutivos, expatriados y estudiantes Master de alta gama.
Comercializamos nuestro stock por canales B2C, B2B, agencias de mudanzas, relocation, viajes y canales propios.

Puede consultar nuestros listado de apartamentos para empresas también, apartamentos para estudiantes y apartamentos por días.

Si es inversor o propietario en Real Estate o lo está considerando, puede visitar nuestra página para propietarios españoles.

Estamos desarrollando otra pagina para inversores interesados en Golden Visa e inversores interesados en invertir en Madrid.