La rentabilidad del alquiler. Vivienda vs temporada

Muchos de los propietarios con los que tenemos relación comercial nos han pedido un análisis de rentabilidad en alquileres de sus apartamentos, les gustaría saber cómo queda su retribución neta de obligaciones fiscales que les son obligatorias y debido a la complejidad del marco fiscal. Este post no pretende ser preciso sino mostrar un marco y una introducción. Consulte a su fiscalista o gestoría.

El objetivo de este artículo es resumir la información sin ser extensivo o detallista, sino dar algunas pautas y un marco. Haga sus propis números y no olvide restar los riesgos de cada modelo. Es el propietario quien decidie si  «es mejor alquilar por vivienda habitual» y aprovechar la deducción de las rentas que «o es mejor alquilar por alquiler de temporada«. Nosotros podemos ayudarle.

Que es el IRPF

EL IRFP es una obligación o impuesto que grava sobre los rendimientos en el periodo de un año, con sus ganancias y pérdidas.

El IRPF y la hacienda tributaria

La agencia tributaria publica un manual del contribuyente. Desde aquí podrá informarse sobre cómo hacer su declaración de la renta y los cambios en como tributan los alquileres de vivienda. En la misma web tiene un sistema de cita previa para resolver sus dudas.

La Administración Tributaria cada año publica una tabla en la que se determina el porcentaje que se aplica a la base liquidable (ingresos netos – descontando mínimos familiares, aportaciones a planes y otros aspectos).

El alquiler dentro del IRPF

En el alquiler de viviendas los ingresos tributarán como Rendimientos del Capital Inmobiliario. La naturaleza de este tributo es progresiva, es decir que se encuentra definida de acuerdo a unos tramos que publica Hacienda cada año y que indican el importe de los porcentajes a tributar en función de los ingresos. En que las rentas cambien anualmente y que la aeat cambie sus tablas anualmente no nos permite hacer un análisis detallado, sino comentarios generales. Acuda a la agencia tributaria.

Empecemos conociendo que:

Las rentas forman parte de la base imponible y que los gastos de explotación son deducibles

La deducción por vivienda varía y es:
– del 60% de las rentas en vaso de vivienda habitual
– nula en caso de alquiler de temporada

En el caso de alquiler de vivienda las rentas obtenidas tributan al tipo marginal. El tipo marginal varía según sea la situación económica del contribuyente. Para determinar tu tipo impositivo es fundamental saber los niveles de renta del tributante.

Ejemplo 1. Si el particular que explota, declara tener rentas bajas. Es decir, si el tipo aplicable  fuese «0» la deducción del 60% de las rentas producidas sería de ”0” euros y por tanto nada ahorrarías

Ejemplo2. Si tus rentas son altas y tienes un marginal del 50%, te ahorras el 50% de ese 60% que se deduce. Una suma importante. Si la renta anual fuese de 20.000 euros. Parece que s hablando que 10.000 no tributarían y que te ahorrarías 6.000 de esos 10.000

Si esto fuese así y no hubiesen mas factores, aconsejaríamos vivienda habitual y que para explotar por temporada las rentas a obtener deben compensar esa deducción.

Los tipos marginales del IRPF

Los tipos marginales por tramos de renta son los que aplican para cada ingreso adicional sobre el ya existente.

Para entender mejor el tema, hemos realizado una tabla comparativa con estas variables:

  • una vivienda valorada en 250.000€
  • año 2018 (aunque estemos en otro año)
  • propiedad que tiene un vuelo (valor del suelo) del 50%.
  • producción u explotación durante 10 años.
  • las rentas que se obtienen de alquilar una vivienda habitual a cinco años es inferior a las rentas de pisos amueblados en temporada
    el diferencial ronda el 15%
  • se permite amortizar del amueblamiento y lo amortizamos en 10 años.
  • el ipc anual es del 1% y la subida del mercado de precios de alquiler del 5%
    sabemos que en covid todo fue diferente pero el anterior es el marco mas probable
  • Se abona una comisión de agencia inmobiliaria por vivienda habitual del 8% en una sola vez para un cliente que está 10 años
    optimista, suelen estar máximo 5
  • Se abona una comisión de agencia en con temporada se paga un 15% anual para cada contrato anual
    volvemos a penalizar la hipótesis de alquiler temporal pues muchos propietarios abonan nuestro mínimo del 10%.
  • Se establece un gasto de mobiliario de unos 4.000€, que se amortizaran a 10 años
    en el alquiler de vivienda no hace falta amueblar y por tanto no se amortiza.
  • Se debe considerar también que al calcular la rentabilidad en alquileres, se debe incluir la morosidad probable y los gastos de mantenimiento.
    Según el Banco de España la cifra podría rondar el 4,5%, por tanto podríamos asignar esta probabilidad a su apartamento de vivienda (probabilidad de no recibir las rentas comprometidas).
    En temporada ronda el 0%
  • Cuando se realiza la declaración de la renta hay que deducir un 3% del valor del vuelo, este es un factor de elevada cuantía que afecta por igual a los dos modelos.
  • El resto de los gastos anuales son estándares e influencian por igual a ambos modelos y son gastos como son de IBI, los gastos de la comunidad, seguros, etc.

Nota1. En los casos de vivienda habitual, cuando hay un moroso, la realidad es que cuesta mucho más de un 4.5%, pudiendo llegar al 150% de la renta anual, ya que por un lado podemos tardar en echarlo entre 6 y 12 meses, además tendremos que abonar los honorarios de abogado y procurador. 
Nota 2. Cuando se recupera la vivienda de un moroso suelen haber importantes daños en la vivienda que suele ser una bora de 1 mes, mas las reparaciones que pueden suponer mas de 2-3 meses adicionales.

El análisis se realizó imaginando 5 propietarios (vecinos) y que cada uno tiene un marginal respectivamente del 0%, 10%,  20%, 30% (persona con rentas medias) y otro al 40% (rentas bastante altas) para saber que ocurre en cada caso y que es lo que más te interesa.

Rentabilidad Alquileres - Tramos IRPF

.rentabilidad en alquileres

Las conclusiones se muestran en este cuadro en el que se muestran las diferentes rentabilidades antes y después de impuestos para ambos modelos de negocio. Pese a pagarse altas comisiones en temporada y un gasto en muebles, las diferencias y por tanto las conclusiones son impresionantes. Este es el motivo por el que inversores y socimis apuestan por temporada y descartan vivienda.

La rentabilidad en vivienda de temporada supera a la vivienda habitual

Una persona con rentas bajas no se beneficia prácticamente de la deducción y una con rentas altas obtiene un 10% adicional en las rentas y obtiene mucha más seguridad, servicios y tranquilidad.

Caso que nos acuse de optimismo excesivo por nuestra parte contestaremos que la diferencia es importante y que muchas empresas quieren nuestros clientes y escapar del marco regulatorio del alquiler de vivienda habitual. Aparte hay muchas mas ventajas como por ejemplo

  • un alquiler de un año es mucho mas líquido que uno de 5 o 7 años
  • es mas fácil vender la vivienda en temporada que en residencial
  • en temporada tiene una agencia vigilando y visitando continuamente el activo

De acuerdo a lo explicado, se gana bastante más dinero y seguridad en alquileres de temporada.

 


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