El alquiler, es uno de los métodos más conocidos para acceder a una vivienda, además se ha convertido en uno de los negocios más inteligentes. Y si hablamos de los diferentes tipos de contrato de alquiler, el más popular sería el de vivienda habitual, este alquiler puede generar ganancias con una rentabilidad de hasta 4,6% de beneficio según cifras del Banco de España, situándose en un nivel más alto comparado con otras inversiones.

Una realidad que gran parte de los inversionistas desconoce, es que existen tres grandes tipos de contrato de alquiler y algunos de ellos pueden asegurar una rentabilidad incluso más alta. Pero ¿cuáles son estas vertientes? La primera, como ya la mencionamos es el alquiler por residencia habitual, seguido del alquiler turístico y finalmente, una de las más interesantes y menos usada: el alquiler temporal.

Estas dos últimas variantes del alquiler son, sin duda, las más fructíferas económicamente hablando, sobre todo para el casero o inversionista que actúa en grandes ciudades como Madrid. Gracias a esto, el alquiler temporal como el alquiler turístico se han convertido en una tendencia capaz de ofrecer un excelente margen de ganancias.

Sin embargo, aunque el mercado ha demostrado una gran inclinación por el alquiler temporal y el alquiler turístico, muchos particulares que han invertido en un piso o que han heredado uno y desean rentabilizarlo, no conocen con exactitud las variadas formas de contrato de alquiler con las cuales pueden aprovechar al máximo su inversión o patrimonio y generar mayor rentabilidad.

Cada modalidad de alquiler posee sus beneficios y desventajas, por lo tanto, para determinar cuál se adecua mejor a cada arrendador, es imprescindible conocer todo el panorama de lo que pueden llegar a ofrecer y, sobre todo, comprender las leyes que rodean los diferentes tipos de alquiler y en las fiscalidades de cada forma de contrato.

En síntesis, todo dependerá de la ubicación de la vivienda, el tipo de vivienda, y la rentabilidad que el inversor del piso este buscando, si es a corto/mediano la mejor opción sería alquiler turístico y/o temporal, pero si es a largo plazo un alquiler habitual es lo ideal. Por esta razón, recomendamos buscar la asesoría de profesionales del sector sobre todo cuando se piensa en alquiler turístico y alquiler temporal.

¿Dónde puedes encontrar asesoría para gestionar alguna de estas tres modalidades de alquiler?

Si eres casero y quieres explotar toda la rentabilidad de tu piso, es necesario que cuentes con la asesoría correcta. En DFLAT Servicios de Alojamiento, nos especializasmos en el alquiler temporal y gestionamos viviendas para estudiantes extranjeros, empresas y expatriados que necesitan un hogar por mese.

En DFLAT ofrecemos servicios de asesoría y gestión para ayudarte a optimizar el rendimiento de tus pisos en alquiler, de esta forma como propietario, tendrás el apoyo profesional que necesitas para asumir todo el proceso normativo que envuelve al mercado inmobiliario cuando de arrendar propiedades se trata.

Contar con los servicios de empresas expertas como nosotros es imprescindible, debido a las variaciones legislativas que rigen los alquileres en España. Mientras que el alquiler habitual y el alquiler temporal se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019 y de forma supletoria por el Código Civil, al alquiler turístico en cambio lo rigen las comunidades.

Además de ayudarte con todo el proceso legislativo, te asesoraremos a la hora de determinar el tipo de contrato de alquiler que mejor se adapta a tus necesidades y los servicios que podemos cubrir para mejorar la gestión de tu piso y por ende su rentabilidad.

Conoce los tres principales tipos de contrato de alquiler de viviendas

Vivienda temporal

La forma de contrato más interesante es el de alquiler temporal denominado por la ley como “Arrendamiento para uso distinto del de vivienda”, este se adapta perfectamente a un tipo de arrendadores en particular que se encuentran en el mercado: los que esperan recuperar su casa cuando finalice el contrato, los que viajan y en lugar de dejar sola su casa prefieren sacarle provecho alquilando por temporadas y aquellos que buscan vender pero mientras esperan el momento idóneo, prefieren alquilar y obtener buenas ganancias, sin comprometerse con un arrendatario fijo.

El alquiler de vivienda temporal es una de las formas de contrato de alquiler con beneficios más altos, los inmuebles arrendados como alquileres temporales y representan menos desgaste a la vivienda que en un alquiler turístico; sin contar con los deberes legislativos que deben cumplir estas últimas para poder operar en regla y que pueden incurrir en multas y papeleo burocrático engorroso.

La ventaja de este tipo de alquiler es que además de obtener altas rentas, puedes delegar la gestión u administración del piso a empresas gestoras como nosotros, que, además de asesorarte también nos encargamos de encontrar el inquilino ideal para tu vivienda como  empleados de grandes compañías del IBEX 35, estudiantes de máster y posgrado de escuelas de negocio como el Ie Business School y expatriados de grandes empresas.

Otra de sus grandes ventajas a favor de ambas partes es que no se rige bajo la actual ley de arrendamientos urbanos 29/1994, de 24 de noviembre (LAU), con su redacción de Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, que resulta ser muy estricta y que limita en grandes medidas a la parte arrendadora. Este tipo de contratos tiene la ventaja de que se rige únicamente por las cláusulas que vienen allí especificadas y que ambas partes aceptan de mutuo acuerdo, pudiendo así beneficiarte de un incremento de la renta cada año si el mercado estuviera en alza, entre otros beneficios.

Es importante destacar que una de sus desventajas es que, al igual que el alquiler turístico, el alquiler de temporada no goza de beneficios fiscales.

Vivienda de residencia habitual

Este es el tipo de alquiler que más escogen los arrendadores, debido a su estabilidad y a la capacidad de generar altas rentabilidades a largo plazo. También es el más atractivo porque además de ofrecer una continuidad de ingresos en el tiempo, goza de fiscalidad beneficiosa: el 60% de los ingresos está exento de tributación.

La inseguridad jurídica y los posibles impagos de un inquilino serían las desventajas más fuertes en este tipo de alquiler, estos riesgos pueden evitarse contratando a una empresa gestora, que asegure el cobro de la renta y se encargue de la legislación pertinente.

Aunque el negocio de los alquileres puede ser complejo y pesado, es una fuente inagotable de oportunidades y altas rentabilidades para los arrendadores, en especial para aquellos que conocen estas tres formas de contrato de alquiler en las que pueden operar, además de conocer las legislaciones que las sustentan.

Vivienda turística

Una de las principales ventajas de la vivienda turística reside en su libertad al momento de hacer contrato, y, sobre todo, en su alta rentabilidad, incluso aunque su nivel de ocupación no sea estable sino provisional, su rendimiento puede ir desde el 5% hasta el 30%. La obligación de cursar una declaración responsable de inicio de actividad según los artículos 11 y 17 del decreto 79/2014 actualmente se mantiene.

Este tipo de alquiler tiene muchos beneficios y depende de la demanda de los turistas a grandes ciudades como Madrid en algunas temporadas o épocas del año. Gracias a los recientes cambios de la legislación, el alquiler turístico ha retomado su seguridad económica debido a que, desde 2019 se puede rentar una casa por menos de tres meses continuos al año, lo que da espacio para otras formas de contrato de alquiler como el alquiler temporal.

Para ello, los propietarios deberán presentar una declaración responsable de inicio de actividad y un Certificado de Idoneidad (CIVUT). El CIVUT es un documento técnico que deberá ser emitido por un arquitecto o arquitecto técnico competente. La finalidad del CIVUT es garantizar a los turistas que la vivienda cumple los requisitos fijados por la normativa. Ofreciendo así seguridad a los consumidores, pero también a los propietarios y al vecindario.

El CIVUT deberá estar a disposición de los usuarios, con este informe se acreditará que la vivienda ofertada dispone de calefacción, suministro de agua, ventilación, extintor, señalización de emergencia y plano de evacuación del edificio y de la vivienda. Además, los arrendadores deberán contratar un seguro de responsabilidad civil; poseer hojas de reclamación; disponer de información con teléfonos y dirección de los servicios de emergencia y sanitarios en al menos dos idiomas.

El período mínimo de contrato, el cual anteriormente estipulaba que no podía ser inferior a 5 días, también ha sido eliminado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid número 87 publicado en abril del 2019. De esta forma particulares o empresas pueden beneficiarse de ambas formas de contrato de alquiler dependiendo de las temporadas del año, pudiendo así alquilar a turistas durante los meses más activos (alquiler turístico) y a estudiantes o ejecutivos (alquiler temporal) durante las temporadas bajas.

Para garantizar la seguridad, el Decreto establece también la obligación para los propietarios de los establecimientos turísticos de remitir a la Policía y Guardia Civil la información relativa a la identidad de las personas alojadas. La nueva regulación también hace hincapié en la necesidad de que los propietarios informen a los turistas sobre los derechos, deberes y normas de convivencia, para así poder evitar el mal uso de estos servicios.

Aunque este decreto está vigente desde abril de 2019, el Ayuntamiento de Madrid ha anunciado que está trabajando en una nueva normativa para regular las viviendas de uso turístico. El alcalde de la capital José Luis Martínez-Almeida ha explicado que la Concejalía de Desarrollo Urbano está trabajando en nuevas regulaciones, puesto que el Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje, aprobado por el anterior consejo, se ha mostrado ineficiente.

El alcalde explica que uno de los requisitos que deben tener las viviendas turísticas es una entrada independiente, pero que en todas las inspecciones que realizaron a las diferentes viviendas este requisito no se cumplía. La nueva regulación en la que está trabajando el ayuntamiento capitalino apunta a que todas las viviendas turísticas, sin importar el tiempo, serían consideradas actividad terciaria, puesto que esto supone un ingreso para los propietarios.