Puede que no lo sepas pero lo normal para alquilar una vivienda en Madrid es aplicar la LAU o Ley de Arrendamientos  urbanos, siendo el formato más habitual y conocido.  Sin embargo, en los últimos años ha estado tomando auge otro tipo de alquiler de viviendas; se habla mucho de los apartamentos turísticos, de los apartamentos de temporada, apartamentos para estudiantes, también de canales como Booking, Airbnb, Bemate, Alumni, y otros, pero, ¿Quién hace qué?, ¿cómo están regulados? ¿Para qué me sirven?

Para encontrar respuesta a éstas preguntas, primero debes preguntarte qué grado de complejidad estás dispuesto a asumir en tu negocio, qué medios tienes para promocionarte, a qué tipo de cliente deseas atender, etc. También debes saber qué servicios quieres prestar y qué tipo de propiedad tienes para identificar quué tipo de alquiler inmobiliario es el más adecuado para ti.

Partimos de que la unidad de comercialización es tu vivienda (piso/apartamento) y que puedes destinarla a varias finalidades. Puede ser para alquiler como vivienda habitual, alquiler de temporada o alquiler turístico y puedes alquilarla a particulares o a empresas.

Al ser una actividad lucrativa deben pagarse impuestos, sea vía IRPF, sociedades o IVA en caso de que se aplique y no reconocerlo es engañar al fisco y a todos los demás que contribuyen al bienestar común.

Es importante saber que el fisco está incrementando el control del sector de alquiler de pisos, aumentando el número de inspectores dedicados a este gremio y requiriendo a empresas inmobiliarias información para incrementar el control. Para defenderse, los interesados se están agrupando en asociaciones para organizar el sector y ayudar a poner orden. Por otra parte, los  hoteleros están luchando contra el mercado ilegal de viviendas turísticas.

Ahora pongamos un caso: Estas leyendo este artículo porque eres un propietario y lo más normal es que quieras rentabilizar tu propiedad, ya sea para ayudarte a pagar un crédito hipotecario o quizás vivir de lo que produzca tu vivienda.  Lo más normal es que quieras el máximo ingreso, correr el mínimo riesgo, gozar de la máxima deducción fiscal y, por supuesto, intentar no pagar IVA.

Pues bien, lo más normal no es posible, al menos no sin cometer ilegalidades y debes saber que todas las Asociaciones y el Fisco se empiezan a esforzar por normalizar este sector. El interés en regular el sector de la explotación de la vivienda aumenta. Controlar al ilegal es difícil pero está en el interés de todos.

Ya sabemos que existen varias formas de alquilar un piso y que el tipo de alquiler inmobiliario que elijas va a depender de tus objetivos finales:

  • El alquiler más rentable fiscalmente es el alquiler de vivienda habitual que además es el más claro y conocido, sin embargo, no ofrece la mejor rentabilidad a corto plazo y corre el riesgo de impagos y ocupas..
  • El que más ingresos genera es el alquiler de vivienda turística, pero solo si la vivienda está bien situada. Sin contar el tema de las licencias, el desgaste constante del inmueble y el gasto en mantenimiento.
  • El menos complicado es el contrato de temporada que le permite trabajar unos perfiles de cliente diferente a los dos anteriores. Aunque no es el más rentable, es el que ofrece más seguridad y mejores precios de renta que el alquiler habitual.

¿Cuál es Tu caso?, ¿Alquilas un semestre a estudiantes y realizas contratos de vivienda habitual? ¿debieras hacerles contratos de temporada?, ¿debe o no debe entregar las fianzas al IVIMA?, ¿alquilas por meses y prestas servicios hoteleros como limpieza diaria declarándolo en la renta pero no declaras IVA?, ¿te publicitas en canales considerados turísticos pero haces contratos de temporada o de vivienda?, ¿debes o no debes pagar IVA del 10%?, ¿quieres saber quien puede ayudarte a comercializar tu vivienda?,  ¿necesitas proveedores fiables para tu negocio?, ¿debes informar a la Policía de tus inquilinos?.

Como propietario, este artículo puede resultar un poco agobiante, la idea no es sembrarte la cabeza de ideas y dudas sino ir resolviéndolas poco a poco.


Cantidad de preguntas y pocas respuestas, lo sabemos. Sin embargo, como agencia inmobiliaria podemos ayudarte a resolver muchas de ellas, consulta con nuestros asesores inmobiliarios y si tienes un piso o apartamento para alquilar en Madrid no descartes el alquiler de temporada, es muy probable que sea el que mejor se ajuste a tus necesidades y objetivos para conseguir la mejor rentabilidad dentro de los márgenes de la ley.