Entrando en un nuevo año es razonable hacer un repaso a lo sucedido en el sector inmobiliario en Madrid en 2018, sobretodo en el último trimestre del año y prever las próximas acciones y consecuencias que puedan traer a la gestión de pisos de alquiler, especialmente en Madrid.

Hablaremos de la última reforma de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) dictada el 14 de diciembre de 2018, sobre la agencia tributaria, las actuaciones de la CAM (Comunidad Autónoma de Madrid), así como del Ayuntamiento de Madrid en relación al alquiler residencial, de temporada o turístico, e incluso sobre la incertidumbre jurídica y financiera en este sector.

En general, todos los organismos de la administración del Estado, Administración Central, Ministerios, Delegaciones, CCAA y Entidades Locales tienen y quieren ejercer sus competencias Legislativas en el sector, cada una en su escala. Es justo recordar igualmente que también tienen competencias recaudatorias, cada una en su escala, la Agencia Tributaria, la Central, Delegaciones o Ayuntamientos (a efectos de tribulación General y de específica a través de Plusvalías, valor catastral e IBIs).

Es el Ayuntamiento, la agencia tributaria y la CAM los que aparentan estar más interesados y bastante activos en mejorar el control de la actividad del alquiler en Madrid. Actualmente el Ayuntamiento aplica ciertos medios y obtiene el apoyo interesado de los grandes empresarios Hoteleros que están emitiendo un solo relato, todo es culpa de las viviendas turísticas.

De donde venimos, la crisis y el proceso de adaptación en la gestión de pisos de alquiler.

En realidad, todo fenómeno que afecta a la ciudad, sus usos y convivencias a la economía, al desarrollo, al incremento de recaudación, en el caso de viviendas turísticas “son buenas” pues han generado trabajo, sectores emergentes y una nueva manera de entender la ciudad, revitalizando barrios deprimidos o reduciendo tasas de delincuencia en zonas con absoluta imposibilidad de ser “rescatados” como el barrio de Lavapiés, Tetuán, Carabanchel o Vallecas.

Estos cambios dinámicos surgen a consecuencia de una adaptación a una crisis y han generado beneficios que se dejan pasar por ignorancia o maldad. 

Todos los planes específicos de ayudas a la rehabilitación de mejora de inmuebles y barrios no han tenido el impacto, la eficiencia y la rapidez como lo está teniendo el movimiento de Viviendas turísticas y la inversión privada.

Es cierto igualmente y nadie lo niega, que toda actividad necesita ser regulada. Es cierto que se han generado problemas subyacentes al nuevo uso como propietarios no profesionales que solo buscan el lucro y que se evaden impuestos, en consecuencia debe analizarse mejor como regular el uso Turístico con el uso habitual residencial dentro de las comunidades con medidas concretas; todos tenemos que ayudar en ese proceso de legalización y regularización.

Si hablamos de la subida de precios en el alquiler, esta ha ocurrido a consecuencia de varios factores, la carencia de nuevos proyectos de vivienda nueva, la “okupación”, las altas expectativas en rentabilidad que han generado los alquileres vacacionales en los últimos años, la caída de la bolsa o la falta de inversiones alternativas, la globalización, el crecimiento y crisis en otros países.

Según datos arrojados por distintas fuentes que mencionamos luego, nunca antes el precio de los alquileres en Madrid habían alcanzado los de ahora, ni siquiera en años pre crisis.


Una de las preguntas que todo mundo hace ahora es:

¿Ha realmente afectado el alquiler turístico y de temporada a estas subidas? y sobre todo ¿Van a continuar las subidas de precios cuando ya están altos?

Airbnb creció bajo el concepto de economía colaborativa con la idea del anglicismo Home Sharing (Compartir Hogar) para definir el alquiler de habitaciones de tu propia vivienda o tu vivienda completa durante periodos de tiempo en los que no estás en ella (vacaciones, por ejemplo) a precios más asequibles para el turista.

Esta tendencia ha dado paso a la profesionalización del alquiler turístico por un particular a tiempo completo, que estando en mano de particulares, a menudo no están completamente regulados ni correctamente legalizados.

Es por esto que varios colectivos consideran que éstas viviendas operan en condición de competencia desleal y cometiendo infracciones tributarias frente a hoteles, hostales y pensiones y que deben cumplir ciertos criterios para poder operar en el sector.

Por otro lado, Booking en general se dedica al alquiler puramente turístico y no al Home Sharing, motivo por el cual no está tan vigilada como Airbnb, pero está igualmente bajo la lupa y afectada por las nuevas normativas.

A diferencia del alquiler turístico, el alquiler temporal es una solución para trabajadores desplazados y estudiantes que necesitan un hogar por meses o mientras cumplen con sus objetivos en la ciudad. En general el alquiler de temporada es mucho menos rentable que el alquiler turístico, pero también es más rentable que el alquiler tradicional, con más ventajas y si se hace bien con un ratio de impagos casi nulo.

La combinación de sectores y plataformas y la profesionalización del particular en la gestión de pisos de alquiler han subido las rentas debido al amueblamiento y la mejora de las calidades, del servicio 24 horas, de la reposición inmediata de muebles o de la prestación de servicios de manera continua como el wifi, reparaciones, asistencia para compras, inclusión de experiencias en la ciudad y otros servicios del interés de empresas y de sus trabajadores que un particular tiene complicado ofrecer pero que ha atraído el capital inversor a este sector.

Estas subidas son simplificadas por el Ayuntamiento en un solo factor y nos dicen que la única causa de la subida de precios son las viviendas turísticas, sin embargo, y como hemos visto, hay una multitud de otras causas.

Pero hay más y más importantes, la primera, que en los últimos 20 años se han realizado planes de urbanismo relevantes pero no se han modificado los Planes Generales de Ordenación Urbana en Madrid desde 1997.

Este es un gran fracaso político y práctico, y motivo no mencionado de las subidas de los precios, por lo que el parque de creación de nueva vivienda está prácticamente paralizado ya que crece muy por debajo de la demanda y se prevé siga así bastantes años más.  No es gusto de nadie reconocer un fracaso u es más práctico culpar a otro sector.

Otra es la llegada de numerosos aglutinadores de capital y la especialización del sector en fondos de inversión, socimis, fondos buitre y también la especialización del particular que ha invertido en calidad para diferenciarse de la vivienda no reformada que no sube de precio, acá es donde entra el Home-staging y un etc. etc que solo demuestra que el turismo no es la única causa de la subida de precios en las viviendas.

Por tanto, el sector turístico sí ha afectado, pero no como se indica, y desde luego no en todos los barrios por igual. Por otro lado, los precios seguirán subiendo en las zonas periféricas de Madrid con un recorrido al alza más limitado, lo que no ocurrirá en las zonas centrales en dónde ya se ha llegado casi al límite.

El caso de las Viviendas de Uso Turístico en Madrid.

En Madrid, fuentes consideran que hay entre 30.000 a 60.000 viviendas turísticas de las cuales solo unas 9.000 cuentan con licencia VUT concedida, por tanto, es lógico suponer que el resto son ilegales para la consejería de turismo y que otras no cumplen las normas implementadas por urbanismo en la materia.

El ayuntamiento tiene como objetivo controlar el precio del alquiler reduciendo el número de viviendas en explotación turística y para ello busca implementar normas urbanísticas ya que no tiene competencias en turismo. Es su deseo detectar todas las viviendas que no tienen una VUT concedida y en ello están empleando su esfuerzo.

De los requerimientos especiales que estudian reclamar a las viviendas de uso turístico probablemente ya conozcas algunos, entre ellos que sean pisos ubicados en primeras plantas o bajos con acceso directo a la calle y parece más probable que exijan un lobby de entrada y escaleras independientes, requerimientos que casi ninguna vivienda podrá cumplir.

El Alquiler Turístico se ha popularizado en España para satisfacer una necesidad, pero por su ilegalidad, muchos propietarios que antes gestionaban pisos en alquiler turístico están cambiando su actividad al alquiler de temporada (que NO es lo mismo que turístico) ya que en esta segunda actividad se requiere que el inquilino se aloje en la ciudad durante un tiempo determinado y por una actividad que no es ni residencia definitiva ni es turística.

Curiosamente, da que pensar que Usera ha subido un 17% sus precios y Vallecas un 15% mientras que Centro subió un 8,2% y que esta subida es en los primeros meses pues la crecida del último trimestre en Centro es cercana al 0% y de casi un -1% en los meses de noviembre y diciembre.

¿Acaso alguien puede defender que Usera y Vallecas es zona turística?

La primera acción del Gobierno Central.

Para intentar crear un equilibrio, el Gobierno ha emitido el Real Decreto de medidas urgentes para viviendas en alquiler en donde se modifica, fundamentalmente, los periodos de renovación de contratos de vivienda habitual, aunque seguramente lo conozcas, exponemos aquí un resumen de los cambios:

  1. Ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de 3 a 5 años.
  2. La prórroga tácita se amplía de 1 a 3 años.
  3. En general, las garantías adicionales de fianza se limitan a un máximo de dos meses.
  4. Se regulan los gastos de gestión inmobiliaria y formalización.
  5. Se remiten los contratos de alquiler turistico de vivienda a la normativa sectorial.

Las medidas de la agencia tributaria frente a las viviendas turísticas.

Ya en 2018 exigieron datos de las viviendas y de los contratos turísticos efectuados a todos los canales entre los que se incluyen Airbnb, Homeaway, Booking, Wimdu, etc.  Aunque las plataformas han conseguido un aplazamiento de un año para la entrega de los datos, parece cierto que antes o después la agencia tributaria acabará teniendo los datos de todas las explotaciones turísticas.

Aunque esta exigencia es oficial y tiene su propio documento, la realidad es que esta obligación no la ha implementado la AEAT, ya que aún no ha realizado su sistema informático que le permita recibir y gestionar esa información de manera eficiente.

Se espera que la AEAT se ponga mas dura en el 2019 y seguramente sancionen a las plataformas ya que parece que aún no han entregado dato alguno, pero alegando que están haciendo todo lo posible.

¿Cuáles son las medidas del Ayuntamiento?

En el 2018 fue presentado el PEH a través de un extenso listado de documentos realizado por el Ayuntamiento. En el documento se mencionan y presume de haber detectado las viviendas turísticas en cada zona, se presume de haberlos punteado y se insinúa haber recogido sus datos, aunque creemos que no es así y que ha utilizado una herramienta de un proveedor llamado Airdna.

El objetivo del ayuntamiento (por encima de la mejora de la producción y de la recaudación por IVA) es la contención de los precios de la vivienda a través de la devolución de las viviendas turísticas al circuito de la vivienda permanente.

La norma se esperaba para octubre y a fecha de enero aún no ha sido emitida, a pesar de llevar más de un año con noticias, rumores y filtraciones sobre los requerimientos que pretenden exigir, como una escalera y acceso independiente para los  turistas.

Las medidas de la Comunidad de Madrid para el alquiler turístico.

Al igual que el Ayuntamiento, la CAM también ha desarrollado su propia norma e iba a ser emitida hace meses. Sin embargo, al parecer  no tienen interés en realizar modificación alguna hasta que el Ayuntamiento emita la suya.

Se hace obvio que al estar el Ayuntamiento y la Comunidad políticamente enfrentados es difícil saber cuándo saldrá la norma de cada uno pues ninguno quiere emitirla primero.

¿Cómo ha afectado y puede afectar todo esto al precio de la vivienda?

Hoy en día es común leer sobre la subida de los precios de alquiler en España, muy a pesar de que los resultados de los últimos estudios demuestran una caída interanual del 2,2% en el precio promedio del alquiler en España en agosto, siendo la primera caída desde el 2015.

Como aun salen noticias falsas en prensa, hemos visitado idealista y su informe sobre precios de diciembre ofrece una bajada de precios en Madrid del -0,1% y el mes anterior de Noviembre en un -0,2% al contrario del anterior mes de Octubre que subió un +0,8%.

Aunque en Madrid, las expectativas siguen siendo muy altas en cuanto a rentabilidad con los alquileres y, hay quien espera poder seguir subiendo el precio de su vivienda, lo complicado es que, al menos en Madrid, se ha llegado a un punto en el que es difícil encontrar demanda que lo pague y tenemos grandes inversores en posición vendedora cuando antes estaban en compradora.

Se estima, y así lo reflejan informes realizados por distintos portales inmobiliarios, que los propietarios de viviendas en Madrid Capital comienzan a bajar los precios de las viviendas en alquiler y en muchos casos, también en la venta.

Estamos en un sector en donde ya hay opiniones a favor de que existe una sobre valoración de los precios de hasta el 20%. En muchos artículos no se especifica que la noticia es para Madrid Centro, generando confusión y error en el inversor.

Después de intentarlo con precios tan altos y sin encontrar interesados que asuman el alza en los precios, ya hay propietarios han tenido que enfrentar la realidad y hacer un reajuste en los números.

En Idealista desde mediados del año pasado estimaron  que los precios de renta comenzaban a bajar en Madrid, en donde ya se aplica una reducción media del 7% sobre el precio inicial en los alquileres. De acuerdo a varios estudios, cada vez son más los propietarios que van reduciendo sus expectativas.

Durante este año y el próximo y, si los organismos públicos tuviesen éxito en su esfuerzo de detectar y sancionar a los establecimientos turísticos, pudiera ocurrir que una parte importante de la oferta de viviendas turísticas vuelvan al mercado residencial. Que sean 1.000 o 30.000 y cuanto afecten al precio final de alquiler lo sabremos a final de año así como su efecto en los precios.

Recomendaciones para una óptima gestión de pisos de alquiler en Madrid.

Lo principal en crear ofertas con precios que puedan tener buena salida en el mercado que prevemos seguirá siendo favorable para el negocio de temporada no turística. Si lo alquilas como vivienda habitual recuerda que ahora lo alquilas por 5 años y en ese plazo te pueden devolver la vivienda en buen o mal estado.

En cualquier caso, el precio tiene que evitar una alta desocupación, es decir, debe ser comedido; si tienes una vivienda que pueda legalmente explotarse en turística, recomendamos obtener la licencia oportuna con profesionales cualificados como VUT Asesores antes de que sea tarde e imposible de obtener.

En DFLAT Madrid, atentos a las circunstancias y como especialistas en Alquileres de Temporada en Madrid, buscamos generar la mejor rentabilidad a tu inmueble ofreciendo precios justos que se adecuen a la calidad del mismo y en concordancia con lo que dicta el mercado.

Entre nuestros clientes tenemos más de 10 convenios firmados con escuelas de negocios internacionales, trabajamos con departamentos de personal de empresas embajadas, agencias de relocation, El Corte Inglés. En general, se trata de clientes que no están al habitual ni recurrente de un particular.

Cuando se requiere, realizamos la gestión del alquiler de tu vivienda incluso de manera integral ofreciendo inquilinos con solvencia económica, evitando así problemas de impagos y daños.

También tenemos inversores, y para ayudarles nos hemos rodeado de expertos como Invertir en Madrid, quienes han ejecutado ya un proyecto de construcción para uno de nuestros clientes con una rentabilidad de dos dígitos y está gestionando un suelo promotor.

El ya mencionado Asesores VUT trabaja todo lo relacionado con defensa jurídica, urbanismo, arquitectura, actividades, obras y cuenta como partners a los directores jurídicos de grandes constructoras, todos con más de 30 años en los temas que nos interesan. Como ejemplo el Arquitecto Ricardo Valdenegro quien ya lleva proyectos de algunos de nuestros clientes, una adaptación de un edificio completo y la regularización de varias VUT.

Esperamos esta información sea suficiente para resumir el 2018 y te ayude a tomar las decisiones correctas para el 2019.

Estamos para atender a tus necesidades y ayudarte a resolver preguntas.