Existen variadas razones por las cuales los costos de alquileres en Madrid han sufrido un alza notable que ha llevado a esta ciudad a convertirse en una de las más costosas para rentar en España; tal y como expusimos en nuestro artículo pasado acerca de las perspectivas para este 2019 en gestión de pisos y alquileres. Y aunque sus altos precios pueden parecer sinónimo de rentabilidad, la realidad puede ser otra muy diferente.

La situación actual.

Madrid suele ser la comunidad más costosa en diversos indicadores, con un 15,1€ por metro cuadrado, pero no es la única. Barcelona, San Sebastián y Baleares también se encuentran en esta lista, siendo esta última quien muestra precios más elevados con un 2.6% de aumento. Desde finales del último trimestre del 2018, se previó una bajada en los precios de alquiler debido a que, costos tan altos no podían ser factibles por demasiado tiempo. Un par de meses después constatamos que este análisis era acertado y que la bajada del alquiler está comenzando justamente por las ciudades más caras.

Ya hay noticias en El Economista, Bolsamanía, o Cinco Días que promueven la idea de que estamos en la parte final del ciclo económico. Hay indicadores nacionales que soportan esta visión preocupante, ya que los datos del paro en enero y febrero fueron desafortunados.

En lo que respecta a los datos de alquiler y vivienda el riesgo es similar y se explica en más detalle más adelante.

Factores que colaboraron a la subida de precios en Madrid.

La subida de precios en ciudades como Madrid, se relaciona de forma directa a factores como la falta de proyectos actuales para la construcción de viviendas nuevas, así como la carencia de inversiones emergentes, las elevadas expectativas de rentabilidad en alquileres vacacionales, la desactualización de los Planes Generales de Ordenación Urbana en Madrid, además de la caída de la bolsa, la dificultad de encontrar inversiones alternativas, el crecimiento en algunos países emergentes como china del cual recibimos inversores y la crisis en otros países como Turquía o Venezuela que hace que inversores nacionales y extranjeros salgan en buscas de otras oportunidades.
Son muchos factores los que influyen, como hemos podido observar. Sin embargo, la primera impresión siempre ha sido pensar que la causa de la subida son los alquileres vacacionales.

Variaciones en las estancias turísticas en apartamentos en el 2018.

En la información turística de Madrid Destino, el número de viajeros que se alojan en Apartamentos Turísticos baja durante el 2018 en 35.000 viajeros. Si estos datos son correctos, la subida de precios no puede deberse a esta causa solamente, en tal caso, presionará hacia la contención de precios o hacia su bajada.

Variaciones en el sector residencial a finales del 2018.

Ciertamente debemos admitir que los alquileres turísticos representan una gran competencia para el sector Hotelero y aunque es un recurso importante para mejorar la rentabilidad a un activo, el que 40.000 uds lo hagan no es la causa única que afecte a los precios de la Comunidad de Madrid.

Frente a los altos precios actuales, la demanda residencial en zona centro ha descendido de forma significativa, lo que apunta a una contención o bajada de precios como única forma de mantener la demanda activa y, por ende, la rentabilidad al momento de alquilar. De hecho, esta tendencia ha venido evidenciándose en los resultados de las últimas investigaciones en el mercado residencial, que confirman una caída interanual de 2,2% en Madrid y está sustentada también en el último informe de precios de Idealista publicado en diciembre de 2018, donde se observa una bajada de precios en Madrid del -0,1%.

Los alquileres temporales como alternativa al alquiler turístico.

El alquiler vacacional o turístico en principio puede parecer un buen negocio, pero las exigencias dispuestas por la ley, las inspecciones del Ayuntamiento, el modelo 179 de Hacienda, y la esperada nueva reglamentación hacen que sea un poco difícil para muchos ejercer este oficio sin sobrepasar los límites de lo que es legal, al menos en Madrid.
Debido a esto, y a las previsibles variaciones en la demanda en alquileres tradicionales, los mismos dueños de propiedades dedicados al alquiler turístico han puesto su vista en un mercado emergente que ofrece mayores prestaciones y menor riesgo: los alquileres temporales.

Muchos inquilinos tienen la necesidad de encontrar un espacio y rentarlo por un periodo de tiempo breve mientras realizan ciertas actividades en la ciudad, aunque no tengan planes de mudarse de forma definitiva. Este tipo de alquiler que no es residencial ni turístico, se conoce como alquiler temporal y ha sido una de las mejores formas de afrontar la pérdida de demanda en alquileres en Madrid y de captar mejores clientes.

La modalidad de alquiler de temporada representa la mejor opción para trabajadores que han tenido que migrar a Madrid temporalmente por cuestiones de empleo, pero no pretenden mudarse, o para estudiantes que cursan parte de su formación en Madrid, o bien, para viajeros que gustan conocer la ciudad por unos meses, y a su vez, se ha convertido en la forma más idónea para continuar rentando y no ser afectado por la baja demanda en alquileres residenciales.

Por supuesto que al contar con otras características diferentes al alquiler tradicional como lo es la firma de un contrato de duración corta, los alquileres de temporada también son más económicos que los turísticos. Y aunque pudieran parecer menos rentables que la explotación turística, no lo son en muchos casos pues requieren de menores gastos operativos y de infraestructura y tienen menores costos.

Tomando en cuenta que no todos pueden entrar en el negocio del turismo en Madrid, y que los altos precios de los alquileres tradicionales los han dejado sin demanda, el alquiler temporal se sitúa como la mejor opción para ganar dinero actualmente en este sector.

La bajada de precios en Madrid es una realidad.

Aunque en la prensa se diga lo contrario, el ciclo empieza a cambiar suavemente y basta mirar algunos gráficos para ver los primeros indicios.
Los datos de precio promedio del colegio de Notarios, el colegio de Registradores y el valor tasado de vivienda libre a 5 años muestran los primeros indicios.

Otros portales son mucho más optimistas, pero todos coinciden en que en el último trimestre, los precios se han contenido y casi no han crecido. Solo falta saber si se repetirá este comportamiento los próximos trimestres.

Precio vivienda libre usada - alquiler

Si tienes una vivienda amueblada que legalmente puedas explotar a través del alquiler turístico, quizás no haya ninguna razón para bajar el precio del alquiler, siempre que el mercado y la alta demanda te lo permitan y estés en situación legal. Si no perteneces a este selecto grupo que cumple con todo lo dispuesto en la ley, cambiar el modelo de negocio puede ser una forma de mantenerte en pie en este negocio.

Cuando se tiene un alto riesgo de desocupación y altos costes, ofrecer un precio más asequible parece ser la decisión más inteligente. Si como arrendador no te sientes muy seguro de hacer esto o tienes dudas al respecto y crees que no es buen momento de reducir tus precios, te mostramos algunas circunstancias que indican cuándo es buena idea hacerlo:

  • La baja demanda ya te ha afectado: Aquí no hay más que decir, si te encuentras cansado de mostrar tu propiedad y ver cómo nadie se queda para hacer el contrato, es momento de bajar el coste debido a que hay una probabilidad muy elevada de que esta sea la razón por la cual no hayas podido cerrar ningún contrato. Aunque Madrid es una zona muy solicitada, muchos inquilinos prefieren buscar en zonas más alejadas siempre que consigan un precio módico. Si te encuentras en una situación financiera en la que necesitas alquilar para tener ingresos y no has podido lograrlo, sin duda es momento de considerar el creciente mercado de los alquileres temporales, así como la bajada de precios que ya es una realidad palpable en Madrid y otras ciudades.
  • Si tu vivienda no se encuentra en una zona de lujo: existen zonas consideradas “de moda” por el mercado y por general, estas suelen ser más costosas. Si tu propiedad no se encuentra en alguno de estos barrios, pero cuesta tanto como si lo estuviera, es probable que tus futuros inquilinos prefieran alquilar en una de estas zonas si deben pagar un precio tan alto. Si este es tu caso considera ofrecer precios más asequibles y adaptados al contexto. Esta estrategia seguramente te permitirá alquilar tu piso en muy poco tiempo.
  • ¿El piso que estás alquilando no se encuentra en perfecto estado? Aunque en las fotos luzca bien, es probable que, si el parquet está desgastado, las paredes requieren reparaciones, no está completamente amueblado o los electrodomésticos no funcionen bien del todo, tus potenciales inquilinos no estén de acuerdo con pagar un precio tan alto por algo que requiere una o varias reformas, incluso si se encuentra en Madrid. Lo mejor es que seas consciente de lo que ofreces y estipules un precio que sea atractivo según las condiciones de la vivienda.
  • Tener buen inquilino podría merecer la bajada de precio: en un negocio tan voluble, tener un buen inquilino no es algo que se pueda dejar pasar. Si te ha visitado una persona con excelentes referencias de caseros anteriores, un sueldo estable, buena educación o que te lo han recomendado como una persona con valores y buen ciudadano, bajar un poco el precio para que decida quedarse puede ser también una buena estrategia. A veces los buenos inquilinos valen más que cientos de euros extra si no vas a tener mora en el pago ni reparaciones. Podrás estar tranquilo respecto a quien se encontrará ocupando tu hogar.

Recuerda que en DFLAT somos especialistas en alquileres temporales en la ciudad de Madrid. Te ayudamos a ofrecer tu inmueble a un precio asequible que te genere buena rentabilidad y acorde a las exigencias del mercado.
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