En 2016, las operaciones de compraventa de vivienda por parte de no residentes en España fueron 53.495, lo que supuso un 13,25 % del total. Para hacernos una idea, en 2009 la proporción era tan solo del 4,24 %. Como es tradición, las transacciones se van a concentrar en las zonas turísticas de la costa y en las grandes ciudades. Has de saber, sin embargo, que algunos impuestos que deben pagar extranjeros no residentes para la compra de una vivienda son diferentes a los que abonan los nacionales y este es un gasto añadido.

En Dflat te hacemos un breve resumen de los tributos a abonar si eres extranjero no residente y tienes vivienda en nuestro país, aunque si necesitas ampliar la información puedes dirigirte al Ministerio de Fomento. La perspectiva a medio plazo es que el mercado inmobiliario español mantenga el pulso porque hay demanda para ello y esta cada vez es más global.

Impuestos para extranjeros no residentes

Los impuestos que paga un extranjero por la compra o la venta de una vivienda en algunos casos son comunes con los de los residentes pero, en otros, son específicos. Por esta razón, hacer un resumen de estos no está de más. Por otra parte, hay que indicar que los tributos no tienen un tipo de gravamen único, puesto que algunos son recaudados por la Agencia Tributaria y otros por las Comunidades Autónomas y municipios.

Además, hay un aspecto que tienes que valorar cuando compres una vivienda si eres extranjero. Hay impuestos que no se superponen y que son excluyentes, como por ejemplo el ITP y el IVA. Si compras vivienda usada, pagarás el ITP pero, si es nueva, te tocará abonar el IVA. Finalmente, hay que señalar que, aunque es anecdótico, hay administraciones que han optado unilateralmente por la supresión de algunos tributos, como es el caso del IIVTNU en determinados ayuntamientos.

Por lo tanto, la información que te ofrecemos aquí es genérica y, en caso de tener dudas sobre el tipo de gravamen que te corresponde, lo mejor es que contactes con las autoridades tributarias del territorio.

IRNR

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) se aplica sobre el valor catastral de un inmueble y lo recauda la Agencia Tributaria. De esta forma, se calcula una renta del 1,1 % del valor catastral de la vivienda y se aplica un gravamen general del 24 %, excepto para residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega, que baja al 19 %. Eso sí, si como extranjero puedes demostrar que no has vivido todo el año, solo tendrás que abonar la parte proporcional, adjuntando justificantes que acrediten un uso parcial de la vivienda.

Este es el tributo más importante al que te enfrentarás si eres extranjero no residente y vendes una propiedad, porque un español no lo tiene que pagar. Ahora bien, es cierto que se aplica, no solo a la venta, mantenimiento y renta de una vivienda sino, también, a los rendimientos del trabajo.

IIVTNU

El Impuesto del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también llamado de plusvalía, es un tributo municipal. Lo tienen que pagar indistintamente residentes y no residentes, sean nacionales o extranjeros. Se calculará el incremento del valor de un terreno los últimos 20 años pero solo en caso de que, efectivamente, hubiese una ganancia.

Además, conviene indicar que el tipo de gravamen lo fijará cada municipio, existiendo casos puntuales en el que se ha suprimido. Por este motivo, cuando vayas a vender una propiedad es conveniente que te informes antes sobre lo que vas a tener que pagar.

ITP

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) es un tributo autonómico que se paga cuando hay una transmisión de una vivienda y se tiene que responsabilizar el adquiriente. Lo pagan residentes y no residentes indistintamente. Por un lado, se pagará una determinada cantidad en función del valor catastral de la vivienda, que dependerá del tipo de gravamen que fije cada Comunidad Autónoma; por otro, también se paga por los gastos de notaría o de registro.

Si bien los actos jurídicos no son muy gravosos, las llamadas transmisiones onerosas, que gravan la vivienda de segunda mano, sí lo son. Este es el motivo por el que te recomendamos que te informes previamente ante el organismo tributario de la Comunidad Autónoma del inmueble.

IBI

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) grava los bienes inmuebles que tengas en una determinada población, tanto urbanos como rústicos. El impuesto es recaudado por los municipios. Es un tributo que pagarán indistintamente residentes y no residentes. Te conviene saber que la cuota a pagar dependiendo de lo que determine cada ayuntamiento, de forma que hay grandes variaciones.

Si eres propietario de una vivienda, has de saber que tendrás que asumir este tributo cada año, independientemente de que residas en ella o no.

IVA

La mayoría de las operaciones de compraventa en España son de vivienda de segunda mano, pero en el caso de que compres una vivienda nueva, en vez del ITP tendrás que abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este tributo es del 10 % del valor en las viviendas nuevas que no sean de protección oficial, en cuyo caso sería del 4 %.

Tendrás que abonar el impuesto ante la Agencia Tributaria aunque solo lo tendrás que hacer cuando adquieras el inmueble. Este tributo se suele pagar en el caso de la compra de viviendas de alta gama.


Conocer la legislación fiscal española es fundamental para evitar disgustos cuando realices una operación inmobiliaria, sobre todo si eres extranjero y no vives regularmente en el país. Saber los impuestos que deben pagar extranjeros no residentes evita problemas. En DFlat trabajando en conjunto con Invertir en Madrid ponemos en contacto a propietarios de vivienda de calidad y a turistas y no residentes para que unos consigan una renta por su vivienda y los otros un alojamiento por un precio razonable. Te animamos a que contactes con nosotros para que te expliquemos con más detalle las posibilidades que te ofrecemos como propietario de vivienda.