Muchos de los propietarios con los que tenemos relación comercial desde hace unos años, nos piden un análisis de rentabilidad en alquileres de sus apartamentos, les gustaría saber cómo queda su retribución neta de obligaciones fiscales que les son obligatorias. Esta consulta es lógica pues viene motivada por la deducción de Hacienda del 60% en la renta de alquiler en el impuesto de la renta de las personas físicas.

La mejor recomendación lógica es aprovechar la deducción por vivienda que alquiler de vivienda de temporada. Veamos si es cierto. 

En el alquiler de viviendas los ingresos tributarán como Rendimientos del Capital Inmobiliario, en caso de rentas de vivienda habitual será posible aplicar la reducción del 60%, para rentas con contratos de vivienda por temporada, es decir que el alquiler no satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, no es posible aplicar esta excepción.

Y en este sentido ¿tenemos claro en qué consiste el IRPF?

Es una obligación o impuesto que grava sobre los rendimientos en el periodo de un año, con sus ganancias y pérdidas. La naturaleza de este tributo es progresiva, es decir que se encuentra definida de acuerdo a unos tramos que publica Hacienda cada año y que indican el importe de los porcentajes a tributar en función de los ingresos. Del mismo modo tenemos el tipo marginal del IRPF, que es parte del impuesto, es un adicional variable que ha de pagarse por cada euro más de renta sobre el tramo anterior, por ejemplo: El resto de rentas que se obtenga por pensiones, por trabajo y otras rentas.

Los tramos del IRPF en España:

La Administración Tributaria cada año publica la tabla en la que se determina el porcentaje que se aplica a los ingresos, esto se hace sobre la base liquidable que es la que incluye los ingresos netos sujetos a impuestos descontando mínimos familiares, aportaciones a planes y otros aspectos.

Para proseguir, queremos aclarar cómo funciona el impuesto en el caso de alquiler de vivienda, pues de las rentas obtenidas, estas tributan al tipo marginal; el mismo irá según sea la situación económica del contribuyente y por tanto, para asesorarte, es fundamental saber qué nivel de renta tienes y con ello sabremos qué tipo marginal hay que aplicarle. Si prefieres mantener este dato privado, deberás calcularlo por tus medios o confiar en nuestra tabla de análisis.

Es decir, el particular que explota, declara y tiene rentas bajas o nulas, tendrá un tipo marginal bajo que en algunos casos puede ser incluso “0”, por tanto la deducción del 60% es de ”0” euros en esos casos. Por el contrario, si tus rentas son altas y tienes un marginal del 40%, te ahorras el 40% de ese 60% de las rentas obtenidas. Este es un importe elevado y en ese caso la explotación por temporada debe compensar esa situación, sin embargo, tener rentas tan altas no es lo habitual y seguramente no sea tu caso, aun así conviene comprobarlo.

La primera conclusión a la que podemos llegar es que si tu tipo marginal es bajo, debes mejorar la vivienda, amueblarla y ponerla en producción con una empresa especializada en alquiler corporativo, y si tu renta es alta y tienes dudas, debes consultarlo con un especialista, DFLAT es especialista en esto y mucho, ya que manejamos más de 650 pisos en temporada.

Los tipos marginales por tramos de renta, para el 2019, son los que se anexan en esta tabla inferior por si quieres hacer tu cálculo propio. No obstante, para entender mejor el tema, hemos realizado una tabla comparativa de una vivienda valorada en 250.000€, con un vuelo del 50% y 5 propietarios que tienen un marginal respectivamente del 0%, 10% que equivale a un español con una renta baja y otros al 20%, 30% (rentas medias) y otro al 40% (rentas altas) para saber que ocurre en cada caso y que es lo que más te interesa.

Rentabilidad Alquileres - Tramos IRPF

1. El cálculo se ha realizado para una producción u explotación a 10 años. Recordamos que el nuevo Real Decreto Ley obliga a rentas de vivienda de habitual una duración mínima de cinco años con una renovación tácita de tres años si el propietario es un particular, lo cual haría un total de ocho. Luego no estamos muy lejos. Hemos puesto 10 años para incluir la totalidad de la amortización legal del mobiliario.

2. Suponemos que las rentas que se obtienen de alquilar una vivienda habitual a cinco años es inferior a las rentas de pisos amueblados en temporada, en un diferencial del 15% mas el coste de una amortización del amueblamiento, amortizado a 10 años. Esta premisa es conservadora puesto que la duración media de un contrato de temporada en muchos años es de seis meses (dos contratos al año) y por tanto el precio medio anual suele ser superior y el diferencial supera a veces el 30%.

3. Hemos incluido, por simplicidad, una subida de precios anual de vivienda habitual del 1%, cuando en temporada en los 10 años, en Madrid y anteriores a este articulo, han subido por encima del 7%, para que la diferencia no fuese tan grande, hemos puesto el 5%. De nuevo, conservador si atendemos a lo ocurrido en los últimos 10 años.

4. La comisión suponemos que se pagará por vivienda habitual del 8%, una única vez, para un cliente que está 10 años; para un contrato de vivienda con temporada se paga un 15% anual para cada contrato anual. En este caso recordamos que cuando el propietario está disponible y realiza algunas gestiones nuestras comisiones pueden llegar a ser del 10%. Es decir volvemos a penalizar la hipótesis de alquiler temporal pues muchos propietarios abonan nuestro mínimo del 10%.

5. Se establece un gasto inmobiliario de unos 4.000€, que se amortizaran a 10 años, mientras que en el alquiler de vivienda no hace falta amueblar y por tanto no se amortiza.

Se debe considerar también que al calcular la rentabilidad en alquileres, se debe incluir la morosidad probable y los gastos de mantenimiento. Según el Banco de España la cifra podría rondar  en un 4,5%, por tanto podríamos asignar esta probabilidad a su apartamento de vivienda (probabilidad de no recibir las rentas comprometidas).

En los casos de vivienda habitual, cuando hay un moroso, la realidad es que cuesta mucho más de un 4.5%, pudiendo llegar al 150% de la renta anual, ya que por un lado podemos tardar en echarlo entre 6 y 12 meses, además tendremos que abonar los honorarios de abogado y procurador,  generalmente cuando se llega a este punto suelen haber importantes daños en la vivienda. Poner solo un 4,5% es casi un acto de generosidad pues la experiencia nos dice que los propietarios que han tenido grandes y graves problemas en el alquiler de vivienda. En contraposición, el ratio de impago en alquileres de temporada es del 0% cuando el cliente es de empresa y del 0,5% cuando son empleados que viniendo de empresa contratan como particular.

Otro gasto a considerar, son los asociados al mantenimiento, que también deben restarse a los ingresos recibidos. Cuando se hace un alquiler de vivienda habitual, los gastos son factiblemente cinco veces superiores al de contratos de temporada,  para estancias largas. A menudo cuando se recibe el piso de vuelta, tras una estancia larga, se desconoce las condiciones de entrega y la fianza suele ser insuficiente para restituir al piso en su situación, requiriéndose mejoras con un periodo de desocupación prolongado. Además suelen requerir reparaciones que pueden llevar 1 mes o a veces dos, lo que supone una penalización adicional a tener en cuenta. En contraposición, con los alquileres de temporada se disponen de dos meses por año de contrato, que suele ser suficiente para restituir los daños causados y, no siendo graves, se suelen arreglar en los días siguientes. A nuestro juicio la diferencia vuelve a ser enorme.

El resto de los gastos anuales son estándares e influencian por igual a ambos modelos y son gastos como son de IBI, los gastos de la comunidad, seguros, etc. En este momento aprovechamos para recordar que cuando se realiza la declaración de la renta hay que deducir un 3% del valor del vuelo, este es un factor de elevada cuantía que afecta por igual a los dos modelos.

Las conclusiones se muestran en este cuadro en el que se muestran las diferentes rentabilidades antes y después de impuestos para ambos modelos de negocio. Pese a pagarse altas comisiones en temporada y un gasto en muebles, las diferencias y por tanto las conclusiones son impresionantes:

El porcentaje de rentabilidad en alquileres por vivienda de temporada se supera a la vivienda habitual en todos los casos con las hipótesis dadas.

Efectivamente, para una persona con rentas bajas no se beneficia de la deducción y con rentas altas obtiene un 10% adicional en las rentas con mucha más seguridad, servicios y tranquilidad.

 

rentabilidad en alquileres

La diferencia que existe entre los valores antes de impuestos y después de impuestos se debe al efecto de la deducción fiscal de 60% sobre las rentas netas obtenidas, que son más altas a mayor nivel de renta del contribuyente. En cualquier caso siempre será positivo.

Por último, existen ventajas agregadas para los propietarios que con tan solo una comisión del 15% poseen,  que en caso de no hacerlo o de alquilar como vivienda habitual deben afrontar ellos, como las incidencias que puedan sobrevenir en las estancias del inquilino.

Cuando se pacta un convenio de colaboración con DFLAT, aparte de la gestión comercial y de entrada del cliente, se realizan tareas añadidas como:

– Vigilancia de la estancia, que puede incluir atención para el mantenimiento ordinario, mas no el coste de la reparación.

– Almacenaje y custodia  de un juego de  llaves, para casos de pérdida por parte del inquilino podemos reponérsela a coste.
– Atención a la póliza de seguro y aviso del siniestro, además tenemos personal propio que puede atender algunas emergencias.

– La gestión de recobro, si la situación se volviese complicada.

– Servicio de mediación gratuito caso de conflicto si ambas partes lo aceptan.

– Mediación ante el impago puesto que conocemos a los directores de Personal de muchas empresas.

– Servicio de Check-Out.

– Limpieza final que se la conseguimos a cobrar al cliente un 90% de las veces.

En resumen

De acuerdo a lo explicado, es muy probable que se gane bastante más dinero en alquileres de temporada, también es probable que la cantidad de servicios recibidos sea mucho mayor y su tranquilidad en la explotación sea mucho mayor.

Para muchos, las rentas de vivienda son su plan de pensiones, nosotros lo sabemos y por eso cuidamos de él. Visualizamos los pisos 1 o 3 veces al año, como poco, y aportamos más rentas y tranquilidad que con un contrato de vivienda. ¿Cuánto vale eso?