Rentabilidad en alquileres de Temporada vs vivienda después de impuestos.

Muchos clientes nos piden un análisis de rentabilidad de sus apartamentos y les gustaría saber cómo queda su retribución neta de las obligaciones fiscale. Esta consulta es lógica pues viene motivada por la deducción de hacienda del 60% en la renta de alquiler en el impuesto de la renta de las personas físicas.

La conclusión lógica es que es mejor aprovechar la deducción por vivienda que alquilar por vivienda de temporada. Veamos si es cierto.

Primero hay que aclarar cómo funciona el impuesto de la renta en el caso de alquiler de vivienda, pues las rentas obtenidas tributan al tipo marginal. El tipo marginal es variable según sea su situación económica del contribuyente (depende del resto de rentas que obtenga por pensiones o por trabajo y otras rentas) y por tanto, para asesorarle a usted, es fundamental saber qué nivel de renta tiene y con ello sabremos qué tipo marginal hay que aplicarle. Si no quiere decirlo, deberá calcularlo usted sin equivocarse o confiar en nuestra tabla de análisis.

Es decir, el particular que explota y declara sus ingresos en la declaración de la renta o IRPF y tiene rentas bajas o nulas, tendrá un tipo marginal bajo que en algunos casos puede ser incluso “0”, por tanto, la deducción del 60% es de”0” euros en esos casos.

Por el contrario, si sus rentas son altas y tiene un marginal del 40%, usted se ahorra el 40% del 60% de las rentas obtenidas. Este es un importe elevado y en ese caso la explotación por temporada debe compensar esa situación, sin embargo, tener rentas tan altas no es lo habitual y seguramente no sea su caso. Aun así conviene comprobarlo.

La primera conclusión es que si su tipo marginal es bajo, usted debe mejorar la vivienda, amueblarla y ponerla en producción con una empresa especializada en alquiler corporativo, y si su renta es alta y tiene dudas debe consultarlo con un especialista y DFLAT es especialista en esto y mucho, ya que manejamos más de 650 pisos en temporada.

Los tipos marginales por tramos de renta para el 2019 son los que se anexan en esta tabla inferior por si quiere usted hacer su cálculo propio. No obstante y por simplicidad hemos realizado una tabla comparativa de una vivienda valorada en 250.000 con un vuelo del 50% y 5 propietarios que tienen un marginal respectivamente del 0%, 10% que equivale a un español con una renta baja y otros al 20%, 30% (rentas medias) y otro al 40% (rentas altas) para saber que ocurre en cada caso y que es lo que más le interesa.

Rentabilidad Alquileres - Tramos IRPF

Igualmente hemos tenido que suponer una serie de hipótesis:

Lo hemos calculado para una producción de los 10 años. Recordamos que el nuevo Real Decreto Ley obliga una duración mínima de cinco años con una renovación tácita de tres años si el propietario es un particular, lo cual haría un total de ocho. Luego no estamos muy lejos. Hemos puesto 10 años para incluir la totalidad de la amortización legal del mobiliario.

Suponemos que las rentas que se obtienen de alquilar una vivienda habitual a cinco años es inferior a las rentas de pisos amueblados en temporada en un diferencial del 15% más el coste de una amortización del amueblamiento amortizado a 10 años. Está opción es conservadora puesto que la duración media de un contrato de temporada en muchos años es de seis meses (dos contratos al año) y por tanto el precio medio anual suele ser superior y el diferencial supera a veces el 30%.

Hemos incluido por simplicidad una subida de precios anual de vivienda habitual del 1%, cuando en temporada en los 10 años en Madrid y anteriores a este articulo han subido por encima del 7%, para que la diferencia no fuese tan grande, hemos puesto el 5%. De nuevo conservador si atendemos a lo ocurrido en los últimos 10 años.

Otra hipótesis, la comisión puesto que en este caso hemos ido conservador y presuponemos que solamente se paga una comisión por vivienda habitual del 8% una única vez para un cliente que está 10 años y que para un contrato de vivienda con temporada se paga un 15% anual para cada contrato anual. En este caso recordamos que cuando el propietario está disponible y realiza algunas gestiones nuestras comisiones pueden llegar a ser del 10%. Es decir volvemos a penalizar la hipótesis de alquiler temporal pues muchos propietarios abonan nuestro mínimo del 10%.

Suponemos un gasto inmobiliario de unos 4.000€ que se amortiza en 10 años, mientras que en el alquiler de vivienda no hace falta amueblar y por tanto no se amortiza.

Cuando uno calcula la rentabilidad es también hay que incluir la morosidad probable y los gastos de mantenimiento estimados.

Según el Banco de España cifra la molestia torno al 4,5% y por tanto podríamos asignar esta probabilidad a su apartamento de vivienda (probabilidad de no recibir las rentas comprometidas).

En vivienda, cuando hay un moroso en realidad cuesta mucho más de un 4.5%, pudiendo llegar al 150% de la renta anual ya que por un lado podemos tardar en echarlo entre 6 y 12 meses, además tendremos que abonar los honorarios de abogado y procurador y generalmente cuando se llega a este punto suelen haber importantes daños en la vivienda. Poner solo un 4,5% es casi un acto de generosidad pues nos llegan propietarios que han tenido grandes y grabes problemas en el alquiler de vivienda. En contraposición el ratio de impago en alquileres de temporada es del 0% cuando el cliente es una empresa y del 0,5% cuando son empleados que viniendo de empresa contratan como particular.

Los gastos de mantenimiento también deben restarse. Cuando se hace un alquiler de vivienda los gastos son factible-mente cinco veces superiores al de temporada para una estancia tan larga. A menudo cuando se recibe el piso de vuelta tras una estancia larga se desconoce las condiciones y la fianza suele ser muchas veces insuficiente para restituir al piso en su situación requiriéndose mejoras con un periodo de desocupación prolongado. Además suelen requerir reparaciones que pueden llevar 1 mes o a veces dos, lo que supone una penalización adicional a tener en cuenta. En el alquiler de temporada se dispone de dos meses por año de contrato que suele ser suficiente para restituir los daños causados y, no siendo graves, se suelen arreglar en los días siguientes. A nuestro juicio la diferencia vuelve a ser enorme.

El resto de los gastos anuales son estándares e influencian por igual a ambos modelos y son gastos como son de IBI, los gastos de la comunidad, seguros, etc. En este momento aprovechamos para recordar que cuando se realiza la declaración de la renta hay que deducir un 3% del valor del vuelo, este es un factor de elevada cuantía que afecta por igual a los dos modelos.

Las conclusiones se muestran en este cuadro. En el que se muestran las diferentes rentabilidades antes y después de impuestos para ambos modelos de negocio. Pese a pagarse altas comisiones en temporada y un gasto en muebles, las diferencias y por tanto las conclusiones son impresionantes:

El % de rentabilidad en alquiler por vivienda de temporada se supera a la vivienda habitual en todos los casos con las hipótesis dadas.

Efectivamente, para una persona con rentas bajas no se beneficia de la deducción y con rentas altas obtiene un 10% adicional en las rentas con mucha mas seguridad, servicios y tranquilidad.

rentabilidad en alquileres

La diferencia entre antes de impuestos y después de impuestos se debe al efecto de la deducción fiscal de 60% sobre la rentas netas obtenidas que son mayores cuanto mayor es el nivel de renta del contribuyente. En cualquier caso siempre es positivo.

Por último hacer constar que los propietarios que pagan comisión del 15% tienen otras ventajas que caso de no hacerlo o de alquilar como vivienda deben afrontar ellos solos.

Cuando se realiza un contrato de un 15% con DFLAT aparte de la gestión comercial y de entrada del cliente se realizan tareas añadidas como:

– una vigilancia de la estancia (que puede incluir atención para el mantenimiento ordinario, no el coste de la reparación)
– almacenaje de una llave (caso de pérdida del cliente podemos reponérsela a coste del cliente)
– atención a la póliza de seguro y aviso del siniestro (además tenemos personal propio que puede atender algunas emergencias)
– la gestión de recobro si la situación se volviese complicad.
– servicio de mediación gratuito caso de conflicto si ambas partes lo aceptan.
– mediación ante el impago puesto que conocemos a los directores de Personal de muchas empresas.
– Check-Out.
– la limpieza final que se la conseguimos a cobrar al cliente un 90% de las veces.

En resumen

No solo es muy probable que se gane bastante más dinero en temporada, también es probable que la cantidad de servicios recibidos sea mucho mayor y su tranquilidad en la explotación sea mucho mayor. Para muchos las rentas de vivienda son su plan de pensiones, nosotros lo sabemos y cuidamos de él. Visualizamos los pisos 1 o 3 veces al año como poco y aportamos más rentas y tranquilidad que con un contrato de vivienda. ¿Cuánto vale eso?